მიწის რეგისტრაცია უფასო იქნება, უცნობია რა უჯდება ბიუჯეტს უფასო რეგისტრაცია
„ამ პროექტით სახელმწიფო სადავო მიწების პრობლემას ვერ მოაგვარებს და ფული წყალში გადაიყრება“
მთავრობა მიწის რეფორმას ამზადებს, რომელიც მოქალაქეებისთვის მიწის უფასო რეგისტრაციასაც ითვალისწინებს. იუსტიციის მინისტრი მოქალაქეებს დაპირდა, რომ ნაკვეთების რეგისტრაციისთვის საჭირო ყველა დოკუმენტის მოძიებასა და სისტემატიზაციაში დაეხმარება. ამ პროცედურებისთვის საჭირო ხარჯები სახელმწიფო ბიუჯეტიდან დაიფარება: მათ შორის, ნოტარიუსის მიერ გარიგებაზე მხარეთა ხელმოწერის დამოწმების, მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების, მედიაციის, ფაქტების კონსტატაციისთვის საჭირო ყველა ხარჯსა და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ნახაზის საფასურსაც.
კანონპროექტის მიხედვით, საჯარო რეესტრი თვითონ განახორციელებს სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის მოძიებასა და სისტემატიზაციას, ნაკვეთის საკადასტრო აღწერასა და შედეგების დოკუმენტირებას. ეს უწყება საკუთარ თავზე იღებს უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში საკადასტრო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაციასაც.
შესაბამისი კანონპროექტი „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური რეგისტრაციისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ ყველა საპარლამენტო კომიტეტმა განიხილა და მოიწონა, ისე, რომ განმარტებით ბარათში მითითებული არ არის, სარეგისტრაციო პროცედურები ბიუჯეტს რა დაუჯდება. კანონპროექტის ინიციატორმა იუსტიციის სამინისტრომ ასევე არ მიუთითა რეგისტრაციის განხორციელების ვადები, რაც იმას ნიშნავს, რომ არ არის დაზუსტებული რა დრო ექნებათ მოქალაქეებს საბუთების შესაგროვებლად და საკუთრების რეესტრში გასატარებლად.
უფასო სახელმწიფო პროექტით რომ ისარგებლოს, მოქალაქემ საჯარო რეესტრს განცხადებით უნდა მიმართოს. განცხადებას თან უნდა ერთვოდეს მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტი და აზომვითი ნახაზი. საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი პროექტის მოთხოვნების შესაბამისად უნდა იყოს შედგენილი.აზომვითი სამუშაოების დასაწყებად აუცილებელი იქნება მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობის იდენტიფიცირება დაინტერესებული პირის ან/და მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის მითითებით. თუ ერთმნიშვნელოვნად ვერ დგინდება ნაკვეთის მდებარეობა, მისი საზღვრებისა და კონფიგურაციის დადასტურება უნდა მოხდეს მომიჯნავე ნაკვეთების მესაკუთრეთა ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის მიერ. ხოლო თვითნებურად დაკავებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების საკითხი სპეციალურმა კომისიამ უნდა გადაწყიტოს. თუ საკადასტრო აღწერისა და სარეგისტრაციო დოკუმენტების შედარების შედეგად დადგინდა, რომ მიწა სრულად ან ნაწილობრივ არ წარმოადგენს მართლზომიერ მფლობელობაში არსებულ მიწის ნაკვეთს, ასეთ შემთხვევაში საჯარო რეესტრი შუამდგომლობით მიმართავს მუნიციპალიტეტში შექმნილ კომისიას, რომელიც 10 დღის ვადაში მიიღებს გადაწყვეტილებას.
გასულ წლებში მიწის რეფორმა მნიშვნელოვანი შეცდომებით ჩატარდა. საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტაცია, მთელ რიგ შემთხვევებში, არ გაცემულა ან ის მნიშვნელოვანი დარღვევებითაა შედგენილი. ეს დოკუმენტები არ შეიცავს ინფორმაციას მიწის ნაკვეთის რეალური მდებარეობის შესახებ. ამ დარღვებებმა საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესი მნიშვნელოვნად შეაფერხა. შესაბამისად ქვეყანაში მიწების მხოლოდ 20%–ია რეგისტრირებული და მათი დიდი ნაწილიც ხარვეზებს შეიცავს. ხარვეზებიანი რეგისტრირებული მონაცემები იწვევს დავებს მომიჯნავე ნაკვეთების მესაკუთრეთა შორის. ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში, ყოველწლიურად 50 000-მდე მიწის ნაკვეთი რეგისტრირდებოდა, თუმცა, გადაფარვის გამო საჯარო რეესტრს მათგან 22%–ზე რეგისტრაცია შეჩერებული აქვს.
მცდარი და ურთიერთშეუსაბამო საკადასტრო მონაცემების არსებობა იმანაც განპირობა, რომ კანონმდებლობა საამზომველო საქმიანობის ერთიან სტანდარტს არ ითვალისწინებდა. იუსტიციის სამინისტრო აცხადებს, რომ ნაკვეთების რეგისტრაცია ამჯერად ზუსტი საკადასტრო მონაცემების საფუძველზე უნდა მოხდეს. ამიტომ უწყება აპირებს, ერთიან საამზომველო სტანდარტი შეიმუშავოს და საამზომველო კომპანიებსაც ლიცენზირებას მოსთხოვს.
როგორც იუსტიციის მინისტრის მოადგილემ ალექსანდრე ბარამიძემ განაცხადა, პროექტს სახელმწიფო საპილოტე მოდელით დაიწყებს, რომელიც ერთი წლის განმავლობაში იმუშავებს. საპილოტე პროექტი ქვეყნის გეოგრაფიული მრავალფეროვნების ნიშნით შერჩეულ თორმეტ სოფელში განხორციელდება. როგორც იუსტიციის სამინისტრომ კანონპროექტში ჩაწერა, ამის პარალელურად სახელმწიფო მოდელიც ამოქმედდება. საპილოტე პროექტი მსოფლიო ბანკმა მოამზადა და 48 ათას მიწის ნაკვეთის რეგისტრაციაზეა გათვლილი. პილოტური პროექტის დასაფინანსებლად მსოფლიო ბანკი მთავრობას „ირიგაციისა და მიწის ბაზრის განვითარების პროექტის“ ფარგლებში 2,028 მილიონ ლარს ასესხებს. წინასწარი გათვლებით, მთლიანად პროექტისთვის 2მილიონ 406 ათასი დოლარია საჭირო. ხოლო საჯარო რეესტრი საკუთარი ბიუჯეტიდან 2016 წელს 150 ათას ლარს დახარჯავს.ეს მხოლოდ პილოტური პროექტისთვის, მაგრამ რა ოდენობის თანხა დასჭირდება რეგისტრაციას ქვეყნის მასშტაბით, ჯერჯერობით უცნობია.
კანონპროექტი პირველი მოსმენით პარლამენტის სხდომაზეც გავიდა(დეპუტატებმა საკითხი მოისმინეს, მაგრამ კენჭისყრა ვერ მოასწრეს), თუმცა, არასამთავრობოების მოთხოვნის მიუხედავად, მთავრობამ არ მიუთითა, რა ოდენობის თანხა გამოიყოფა ბიუჯეტიდან. ექსპერტები ამბობენ, რომ ეს მთავრობის საარჩევნოკამპანიის ნაწილია და უფასო რეგისტრაცია მოქალაქეების გულის მოსაგებად გადაწყვიტა.
„მართალია, თანხა დაზუსტებული არ არის,– ამბობს აგრარული კომიტეტის თავმჯდომარე გელა სამხარაული, –მაგრამ იუსტიციის სამინისტროს შეუძლია ამ პროექტისთვის წელს ეკონომიის ხარჯზე 4,5 მილიონი ლარი გამოათავისუფლოს. დარჩენილ თანხას კი შემოდგომაზე მომავალი წლის ბიუჯეტის შედგენის დროს გავითვალისწინებთ“.
„მიახლოებითი გათვლებით, მიწების მთლიანად რეგისტრაციას 30 მილიონ ლარამდე სჭირდება. არადა ბიუჯეტში ჯერჯერობით რამდენიმე მილიონი ლარი გამოინახა. თანაც, ამზომველებს მომსახურების თანხას მოგვიანებით უხდიან, მას შემდეგ, რაც ჩანაწერი რეესტრში აისახება. რეესტრში მოულოდნელად ხარვეზი თუ აღმოჩნდა, რაც შეიძლება ამზომველის პრობლემა სულაც არ იყოს, მას არ გადაუხდიან. ამის გამო შესაძლოა, ამზომველებმა პროექტში მონაწილეობისგან თავი შეიკავონ“, ამბობს გიგლა მიქაუტაძე.
როგორც სპეციალისტები ამბობენ, მიწების რეგისტრაციით ყველაზე მეტად დაინტერესებული და მოგებულიც შეიძლება ეკონომიკის სამინისტრო აღმოჩდეს. პროექტის ფარგლებში სახელმწიფო მიწების რეგისტრაციაც მოხდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ სახელმწიფო მიწებს ბიუჯეტის ფულით დაირეგისტრირებს. რაც იმას ნიშნავს, რომ საკუთარ საქმეს მოქალაქეების მიერ გადახდილი გადასახადების გამოყენებით გააკეთებს.
აქამდე მოქალაქეები ნაკვეთების საჯარო რესსტრში გაფორმების თვალსაზრისით ნაკლებად აქტიურობდნენ. მათ უმეტეს შემთხვევებში საკადასტრო ნახაზის და დოკუმენტაციის მოძიებისათვის აუცილებელი ხარჯები აფერხებდათ. არასამთავრობო ორგანიზაციების წარმომადგენლები, რომლებიც მიწასთან დაკავშირებულ საკითხებზე მუშაობენ, ამბობენ, რომ დამატებით ხარჯებთან ერთად მოსახლეობას იმის ეშინია, რომ რეგისტრაციის შემდეგ მიწის გადასახადი არ დააკისრონ ან სოციალური დახმარება არ მოუხსნან, ამიტომ საკუთრების უფლების დარეგისტრირების მიმართ დიდ ინტერესს არ იჩენენ.
სისტემურია თუ სპორადული რეფორმა?!
მსოფლიო ბანკის, USAID-ის, „საერთაშორისო გამჭირვალობა–საქართველოს“ და სხვა ორგანიზაციების ექსპერტებს მთავრობის მიერ პარლამენტში შეტანილ კანონპროექტთან დაკავშირებით არაერთი შენიშვნა აქვთ.
კანონპროექტის სახელწოდებაში მითითებულია, რომ რეგისტრაცია სისტემურია(სისტემური გულისმობს, რომ რეგისტრაცია ქვეყნის მთლიან ტერიტორიაზე ერთბაშად დაიწყება), თუმცა, ექსპერტები, რომლებიც მიწის რეფორმის სტრატეგიაზე წლებია მუშაობენ, ამბობენ, რომ რეალურად კანონპროექტი სპორადულ რეგისტრაციას ითვალისწინებს, რაც გაფანტულ, შემთხვევით ანუ ცალკეული მიწის ნაკვეთების დარეგისტრირებას გულისხმობს. საერთაშორისო ორგანიზაციებმა, რომლებიც მიწის რეფორმაზე მუშაობდნენ, მთავრობას შესაბამისი სტრატეგია სისტემური რეგისტრაციაისთვის დაუწერეს, მაგრამ იუსტიციის მინისტრმა მათ ვარიანტზე უარი თქვა და სპორადული ვარიანტი ამჯობინა. ექსპერტები ამბობენ, რომ კანონპროექტის შინაარსი სათაურში მითითებულ “სისტემურს” არ პასუხობს.
„ეს არ არის სისტემური რეგისტრაცია, რადგან შიგნით სპორადულის შესახებ წერია, – ამბობს თამარ ბუაძე, პროექტ „მმართველობა განვითარებისთვის“ საკანონმდებლო მრჩეველი, –სათაური რომ ვნახეთ, ვიფიქრეთ, რომ კანონპროექტი სისტემურ რეგისტრაციას ეხებოდა. მაგრამ წაკითხვის შემდეგ აღმოვაჩინეთ, რომ რეალურად ის სპორადულისთვისაა დაწერილი და სისტემურიდან მხოლოდ ერთი თავი აქვს დამატებული.სპორადული ნიშნავს, რომ მარტო ერთი პირის ნაკვეთის აზომვა ხდება. მეზობლების ნაკვეთების აზომვა კი არ ხდება, რაც გადაფარვის რისკებს ქმნის. აზომვას თუნდაც ყველა მეზობელი დაასწრო, დოკუმენტებიც მოატანინო, ნოტარიუსიც მოიყვანო და თვითმართველობის წარმომადგენელიც, ნაკვეთის სრული სიზუსტით აზომვა შეუძლებელი იქნება, ვერავინ იტყვის, ხდება თუ არა გადაფარვა. რაც სისტემური რეგისტრაციის დროს მთელი ბლოკის აზომვის შემთხვევაში გამოირიცხებოდა.
თანაც მეზობელს თავისი ნაკვეთის აზომვას ვერ აიძულებ, რადგან სპორადულის დროს ეს არ არის სავალდებულო. დღეისთვის მიწების 30%–ია რეგისტრირებული და რეესტრს 58 ათასი გადაფარვა აქვს, მიწების კიდევ 30% ამ პრინციპით რომ დაარეგისტრირო, სავარაუდოდ, ამდენივე გადაფარვის შემთხვევა დაემატება და რეგისტრაცია აზრს დაკარგავს. ეს სისტემა იმ შემთხვევაში გაამართლებს თუ მიწის გადანაწილებაზე საერთო შეთანხმება არსებობს და მიწის ნაკვეთს მთელი სოფელი აძლევს ლეგიტიმაციას. ეს შესაძლებლობა სპორადული რეგისტრაციის დროს დაიკარგება“.
ნაკვეთების გადაფარვის დროს ხშირად ამზომველი მასთან მისულ კლიენტთან ერთად, რომელსაც მიწის ნახაზის შედგენა უნდა, ნახულობს იქვე ახლოს თავისუფალ მიწას და მასზე ადგენს ნახაზს. ამაზე მოქალაქეც თანახმაა, რადგან თავისუფალი მიწა მოიძებნა და პრობლემას უტოვებს მას, ვის ადგილზეც ნაკვეთი მოიზომა. ასე ხდება ნაკვეთების გადაფარვა, რაც სპორადული რეგისტრაციის დროს მატულობს.
„მოქალაქეს, რომელსაც ჩვენ ადვოკატირებას ვუწევთ, ანაკლიაში მიწაზე აქვს დავა. სახელმწიფო აღიარებს, რომ მას მიწა ნამდვილად აქვს, მაგრამ ეუბნება წამოდი და მაჩვენე სად არის შენი მიწაო. უფლებისდამდგენ დოკუმენტზე ის არ ჩანს, მხოლოდ სამკუთხედის ფორმის ფიგურა ხატია, რომლის ზუსტი ადგილმდებარეობა დაუდგენელია. იმ ტერიტორიაზე გზა გაკეთდა, ამიტომ რეალური კოფიგურაცია აღარ არსებობს და უნდა დაამტკიცო, რომ მიწა დღეს ნამდვილად იმავე ადგილასაა, რა კოორდინატითაც ნახაზზეა მითითებული. ამას ექსპერტიზაც ვერ ამტკიცებს. ეს არ არის ამზომველის პრობლემა, ეს არის ზედდების პრობლემა და ასეთი შემთხვევები უამრავია“, – ამბობს თეო ზაქარაშვილი, „საერთაშორისო გამჭირვალობა–საქართველოს“ მკვლევარი.
აგრარული კომიტეტის თავმჯდომარე გელა სამხარაული ამბობს, რომ რეგისტრაცია სპორადულიც იქნება და სისტემურიც, რადგან რეფორმა ორივე კომპონენტს შეიცავს.
„ჩვენ უფრო მეტად სისტემურს ვემხრობით, მაგრამ მის განხორციელებას მეტი დრო სჭირდება, ამიტომ ვერ დავიცდით სანამ ის ყველა მუნიციპალიტეტს მოიცავდა. ზოგს ეჩქარება თავისი ნაკვეთის რეგისტრაცია, ამიტომ თავისთავად რეგისტრაცია სპორადულიც გამოვა“, ამბობს გელა სამხარაული.
როგორც ექსპერტები ამბობენ, თუ რეგისტრაცია იმ ფორმით განხორციელედება, როგორც კანონპროექტში იუსტიციის სამინსიტროს უწერია, ფული ტყუილად გადაიყრება, როგორც ეს წინა რეფორმის შემთხვევაში მოხდა. 90–იანი წლებიდან სისტემურ რეგისტრაციაზე მილიონობით ლარია დახარჯული, მაგრამ პროცესი ისევ დაუსრულებელია. მომავალში უკვე დარეგისტრირებული მიწების ხელახლა დარეგისტრირება გახდება საჭირო და მთავრობასაც ორმაგი ხარჯის გაწევა მოუწევს.
„თუ მიწების პრობლემა ქვეყანაში მოგვარდება, კარგი იქნება. რადგან დაურეგისტრირებელი და ხარვეზებიანი ნაკვეთების არსებობა ხელს უშლის მიწის ბაზრის განვითარებას. უმჯობესია ავირჩიოთ ცოტა გრძელვადიანი გზა და სახელმწიფომ რეგისტრაცია მოახდინოს ეტაპობრივად და ხარისხიანად, რომ არ მოხდეს ისე, რომ მოვიგოთ ხალხის გული, მაგრამ პრობლემები დარჩეს. თუ პროექტი ამ ფორმით დაიწყო, ეს იქნებ გაფლანგული, გადაყრილი ფული“,– ამბობს გიგლა მიქაუტაძე.
რას გააკეთებს მედიაცია
იუსტიციის სამინისტრომ კანონპროექტში ჩაწერა, რომ რეგისტრაციის დროს წარმოქმნილი დავების მოსაგვარებლად მედიაციის სამსახურს შექმნის. პროექტისთანახმად, მედიატორებმაანმედიატორმანოტარიუსებმა მოდავე მხარეებიმიწის საზღვრებზე უნდა მოარიგონ. იუსტიციის მინისტრის თეა წულუკიანის თქმით, ადრე ხარვეზები იმიტომ იყო, რომ მედიატორები არ არსებობდნენ და ამიერიდან პრობლემები მოგვარდება. თუმცა, ექსპერტები ამბობენ, რომ მედიაციის პრინციპი მხოლოდ სისტემური რეგისტრაციის შემთხვევაში მუშაობს და სპორადულის დროს ის არ გაამართლებს.
„იუსტიციის სამინისტროს ჩვენ სხვა სახის მედიაციას ვთავაზობდით, რომ დავების დროს ადვოკატირება სერთიფიცირებულ ადვოკატებს გაეწიათ, რომლებსაც ასეთ სამეზობლო დავებში დიდი გამოცდილება აქვთ. გვქონდა მეორე შეთავაზებაც, რომელიც ფართოდ გამოიყენება საერთაშორისო პრაქტიკაში, მომხდარიყო ადგილობრივი პირების მედიაციაში დატრენინგება, რომ მათ მეზობლების მოგირება მოეხდინათ, იქნებოდა ვადებიც, რომ პროცესი დროში არ გაეწელათ. ასევე, გვქონდა შეთავაზება, როგორ მოხდებოდა სადავო ნაკვეთის დარეგისტრირება და მას რა სტატუსი მიენიჭებოდა. მაგრამ ეს შეთავაზებები არ გაითვალისწინეს“,– ამბობს თამარ ბუაძე.
დაუდგენელი ვადები
რა დრო ექნებათ მოქალაქეებს რეგისტრაციისთვის? თარიღები იუსტიციის სამინისტროს კანონპროექტში არ მიუთითებია. როგორ ოპონენტები ამბობენ, ამიტომ შესთავაზა მთავრობას მსოფლიო ბანკმა, რომ ჯერ პილოტური პროექტი განხორციელებულიყო 12 სოფელზე და შედეგების გაანალიზების შემდეგ ის მთელი ქვეყნის მასშტაბით გაგრძელებულიყო. პილოტური მთავრობას საშუალებას მისცემდა ენახა, რა დრო და თანხა დასჭირდეობოდა რეფორმას.
„სავარაუდოდ, მიწის უფასოდ დარეგისტრირების ბევრი მსურველი გამოუჩნდება და საჯარო რეესტრი ამდენი განაცხადის მიღებას ვერ მოასწრებს, დოკუმენტები უნდა მოაგროვოს, შეამოწმოს, გააფორმოს. საამზომველო კომპანიებს პრობლემა არ აქვთ, მზად არიან და ელოდებიან პროექტის დაწყებას. მაგრამ რეესტრს არ აქვს რესურსი, რომ ამდენი განაცხადი გაფილტროს. ამას საკმაოდ დიდი დრო დასჭირდება“, –ამბობს მიწისა და უძრავი ქონების პროფესიონალთა ასოციაციის თავმჯდომარე ალექსანდრე გვარამია.
„სახელმწიფო პროექტის ფარგლებში რომ გაიაროს რეგისტრაცია, მოქალაქეს საკმაოდ დიდი გზის გავლა დასჭირდება: უნდა მიიღოს მეზობლების თანხმობა, ადგილობრივი მუნიციპალიტეტის ჩართულობა, ნოტარიუსის ხელმოწერა, შესაბამისი დოკუმენტის გამოთხოვა. ამის შემდეგ საჯარო რეესტრს ათდღიანი ვადა აქვს, რომ ხალხს ნაკვეთის საზღვრები დააზუსტებინოს, თუ საბუთით არ მტკიცდება ნაკვეთის ადგილმდებარეობა და ვერც მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის ჩვენებას ენდო, მოქალაქემ აღსრულების ეროვნულ ბიუროს მიმართოს და ფაქტების დაზუსტება მოახდინოს. ამ პროცედურების გავლას შესაძლოა ერთი თვე ან თვენახევარი დასჭირდეს.
ამიტომ როცა მოქალაქეს ჰყავს მიწის მყიდველი და ეჩქარება მიწის რეგისტრაცია, ამ პროცესის გავლას ვერ დაელოდება. მას ურჩევნია გადაიხადოს 150 ლარი, დაჩქარებული წესით ერთ დღეში გააკეთოს ყველაფერი და გაყიდოს. მაგრამ კანონპროექტით არ ჩანს, როდის შეუძლია მოქალაქეს პირველი გზით წავიდეს და როდის მეორე გზით“, – ამბობს თამარ ბუაძე. არასამთავრობო ორგანიზაციების წარმომადგენლებს იმედი აქვთ, რომ მთავრობა მათ შენიშვნებს პარლამენტში მეორე მოსმენისთვის გაითვალისწინებს და ვადებსა და საჭირო თანხებსაც დააზუსტებს.
ნონა ქვლივიძე
