სახანძრო უსაფრთხოების დაცვას სამშენებლო კომპანიებს ევროკავშირის მოთხოვნები ავალდებულებს
უსაფრთხოების შესახებ რეგულაციები უძრავი ქონების ბაზარს აძვირებს, თუმცა ადამიანთა უსაფრთხოება ევროპული სტანდარტების შესაბამისად დაცული იქნება
ასოცირების შეთანხმების მიხედვით საქართველოსთვის სამშენებლო პროდუქციის დირექტივის შესრულება სავალდებულოა. აღნიშნული მოთხოვნა 2024 წლისთვის სრულად უნდა დაკმაყოფილდეს. დირექტივა მშენებლობის უსაფრთხოებას ეხება. ევროკავშირთან საკანონმდებლო დაახლოების მიზნით „შენობა-ნაგებობის უსაფრთხოების წესების“ შესახებ ქართულ ტექნიკურ რეგლამენტში უკანასკნელი ცვლილებები 2 თვის წინ შევიდა, რამაც უძრავი ქონების ბაზარზე ახალი მკაცრი წესები შემოიტანა. ამ რეგულაციით დეველოპერებს მშენებლობის ნებართვის მოპოვება ურთულდებათ.
სამშენებლო პროდუქციის დირექტივა (89/106/EEC) აერთიანებს რამდენიმე აუცილებელ მოთხოვნას, ესენია: ხანძრის დროს უსაფრთხოება, მექანიკური სიმტკიცე და სტაბილურობა და გამოყენების დროს უსაფრთხოება.
რადგან დირექტივაში უმნიშვნელოვანესი მოთხოვნა სახანძრო უსაფრთხოებაა, საქართველოს ტექნიკური რეგლამენტი შენობა-ნაგებობების უსაფრთხოების შესახებ მოტივირებულია სწორედ სახანძრო უსაფრთხოებით. შენობის დაგეგმარება, სახანძრო უსაფრთხოება, გასასვლელი საშუალებები (დროული ევაკუაციისთვის) და შენობის შემომზღუდავები (გარე კედლები, გადახურვა) - რეგლამენტის ძირითადი საკითხებია.
ახალი დოკუმენტი დეველოპერებს საგანგებო სიტუაციებისთვის კვამლშეუღწევადი კიბის, სახანძრო-სამაშველო ლიფტების მოწყობას, სართულებზე ბუფერული ზონების შექმნას და სხვა ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემების შექმნას ავალდებულებს.
რეგლამენტი მაღლივ შენობებს უფრო რთულ მოთხოვნებს უწესებს. მაღლივად ითვლება შენება თუ მიწის ზედაპირიდან ზემოთა სართულის იატაკი 23 მეტრზე მაღალია. ასეთ შემთხვევაში უკვე მოთხოვნილია კვამლშეუღწევადი კიბე. თუ შენობის ბოლო სართულის იატაკი 37 მეტრზე მაღლაა, 2 სახანძრო-სამაშველო ლიფტი სჭირდება, რომელსაც მხოლოდ სამაშველო დანაყოფი მიუდგება და ხალხის ევაკუაციას იქედან მოახდენს. 130 მეტრზე მაღალი შენობებისთვის კიდევ სხვა მოთხოვნები დაწესდა. ასეთ ნაგებობებს დამატებით კიდევ ერთი დამოუკიდებელი გასასვლელის შექმნა მოეთხოვებათ.
სპეციალისტების მოსაზრებით, ახალი მოთხოვნები მშენებლობების თვითღირებულებას გააძვირებს, თუმცა შენობების სანდოობის ხარისხს გაზრდის და გრძელვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების ბაზარზე პოზიტიურად იმოქმედებს.
„დამატებითი მოთხოვნები მშენებლობის ხარჯს აძვირებს. ეს კი ფასებს გაზრდის. თუმცა უძრავი ქონების ხარისხის კუთხით ეს რეგულაციები დადებითად აისახება. მშენებლობის ხარისხი გაცილებით უფრო ამაღლდება და დაუახლოვდება ევროპულ სტანდარტს. ეს ევროპელ მომხმარებლებში და ინვესტორებში უფრო მეტად გააჩენს ნდობას ქართული უძრავი ქონების ბაზრისადმი და გრძელვადიან პერსპექტივაში დადებითად იმოქმედებს“, - აცხადებს უძრავი ქონების საბროკერო საერთაშორისო კომპანია კოლიერს ინთერნეიშენალის შეფასების და კვლევის განყოფილების ხელმძღვანელი ნიკოლოზ ქევხიშვილი.
საერთაშორისო საბროკერო კომპანია „რემაქსი“-ს წარმომადგენელ მარიკა ასათიანის აზრით, ახალი რეგულაციები დეველოპერებს მშენებლობების თვითღირებულებას უეჭველად გაუზრდის, თუმცა შესაძლოა, მშენებლებმა მოგების მარჟა შეიმცირონ და ფასები არც გააძვირონ. ნაგებობების მიმართ რეგულაციების დადებით ეფექტს ასათიანიც ეთანხმება: „არ ვფიქრობ, რომ ეს რეგულაციები ცალსახად ფასებზე აისახება. ეშინიათ ხოლმე, რომ ფასები გაიზრდება, მაგრამ რეალურად დეველოპერის მოგების მარჟა საკმაოდ მაღალია და შესაძლოა ბაზარი ამ მარჟის შემცირების ხარჯზე დარეგულირდეს. ამ რეგულაციას დეველოპერებიც მხარს უჭერენ იმიტომ, რომ ბაზარზე უსაფრთხოებას გააუმჯობესებს, რაც იმას ნიშნავს, რომ უფრო მეტი უცხოელი შეიძენს უძრავ ქონებას. კონკურენციაც უფრო გაჯანსაღდება“.
საქართველოს მენაშენეთა ასოციაციის თავმჯდომარე ირაკლი როსტომაშვილი აცხადებს, რომ უფრო მეტი ყურადღება ადამიანის სიცოცხლის დაცვაზე უნდა გამახვილდეს და უძრავი ქონების შესაძლო გაძვირება ამასთან შედარებით ნაკლებად მნიშვნელოვანი საკითხია: „გააჩნია რის ხარჯზე ხდება გაძვირება. თუ ადამიანის სიცოცხლის და უსაფრთხოების დაცვაზეა ლაპარაკი, მე გაძვირებას ვემხრობი. ცხადია, არანაირი გაძვირება კარგი არ არის, მაგრამ სხვაგვარად არ გამოდის. თუ ვამბობთ, რომ უსაფრთხოების ეს მოთხოვნები აძვირებს მშენებლობებს, მაშინ მე გეტყვით, რომ მანქანასაც აძვირებს უსაფრთხოების ბალიშები, ღვედი და ბამპერი, მაგრამ მთელი მსოფლიო თანხმდება, რომ უსაფრთხოება გარანტირებული ამის გარეშე ვერ იქნება“.
„რაუ დეველოპმენტი“-ს დამფუძნებელი ირაკლი იოსებაშვილი ამბობს, რომ სახანძრო უსაფრთხოების უზრუნველყოფისთვის ყოველ სართულზე 10-15 კვადრატული მეტრი ფართი ეკარგებათ, ეს კი გაძვირების ერთ-ერთი მიზეზია: აუცილებლად გააძვირებს პირდაპირ გეუბნებით, ზეპირი გაანგარიშებით 50-60 დოლარით გააძვირებს კვადრატული მეტრის მშენებლობას მაგალითად დიდი დიღმის ტერიტორიაზე და ცენტრალურ უბნებში კიდევ უფრო მეტად გააძვირებს. რეგლამენტის მოთხოვნით სართულებზე ბუფერული ზონები უნდა არსებობდეს. ვთქვათ, საგანგებო სიტუაციაში გამოხვედით კიბის ბაქანზე, უნდა იყოს კარი, რომელიც კვამლის გავრცელებისგან დაიცავს ბუფერულ ზონას. სართულზე ასეთი ზონის მოსაწყობად ვკარგავთ 10-15 კვადრატულ მეტრს, ამას ემატება მაღლივი შენობებისთვის ორი ლიფტის სამაშველოს და სამგზავროს მოთხოვნა“.
დეველოპერული კომპანია „არსი“-ს დირექტორი თორნიკე აბულაძე აცხადებს, რომ გაძვირებაზე მეტად უფრო მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზრის რეპუტაციის აღდგენა უფრო მნიშვნელოვანია: „ ასოცირების ხელშეკრულებაში გაწერილია მშენებლობის უსაფრთხოების საკითხები და ეს შესასრულებელია. ეს გაზრდის ნდობას საქართველოში აშენებული შენობების მიმართ. ნებისმიერი სალჩო რომელიც თავისი თანამშრომლისთვის აქ სახლებს არჩევს, ქირაობენ ან მეოთხე სართულამდე ან ისეთ შენობებს, სადაც ორი გასასვლელის მოთხოვნა დაცულია. უსაფრთხო სახლებში არ ქირაობენ, პირდაპირი შეხება მქონია ამ საკითხებთან. გაძვირებაზე მნიშვნელოვანია, რომ უძრავი ქონების ბაზარმა ნდობა მოიპოვოს“.
ევროკავშირის დირექტივების შესაბამისად მიღებული ტექნიკური რეგლამენტი მოთხოვნებს იმ შენობებს უწესებს, რომელთა მშენებლობის ნებართვები რეგლამენტის ძალაში შესვლის შემდეგ (2017 წლის პირველი იანვარი) გაიცა და მომავალში გაიცემა. 
