მიწის სრულად რეგისტრაციის გარეშე საქართველო საინვესტიციოდ საინტერესო ქვეყანა ვერ გახდება

ქვეყანაში მიწის მხოლოდ 20%–ია რეგისტრირებული

სასამართლო დავის მიზეზი, რომელიც ესტონურ კომპანიასა და რუსთავის მერიას შორის 2 წელზე მეტია გრძელდება, 11 ჰექტარი მიწის ნაკვეთი გახდა. 2007 წელს ესტონურმა ბიზნეს ჯგუფმა რუსთავში ინდუსტრიული პარკის მოწყობა გადაწყვიტა, სადაც 30 მილიონი დოლარის ინვესტიციის განხორციელებას და 10–დან 15 ათასამდე ადამიანის დასაქმებას გეგმავდა. ბიზნეს–ჯგუფში შემავალმა კომპანიებმა “პორტ–არტურმა“ და „სექტემბერ–ინვესტმა“ ინდუსტრიული პარკის მოსაწყობად, სადაც რამდენიმე საწარმო უნდა აშენებულიყო, მიწა რუსთავში, გარდაბნის რაიონის მოსაზღვრედ, რუსთავის მერიისგან აუქციონზე იყიდა. როცა საქმე კაპიტალის განხორციელებაზე მიდგა, ინვესტორმა გაიგო, რომ მიწას რამდენიმე კერძო მფლობელი უკვე ჰყავდა.  როგორც გაირკვა, ტერიტორია, რომელიც რუსთავის მერიამ ესტონელ ბიზნესმენზე გაასხვისა, საკადასტრო რუკის მიხედვით გარდაბნის რაიონს ეკუთვნოდა და ქონება ამ რაიონის თვითმართველობას ერთი წლით ადრე, 2006 წელს ჰქონდა გაყიდული. შესაბამისად სადავო მიწის რეგისტრაციაზე ინვესტორს უარი უთხრეს და დავამ სასამართლოში გადაინაცვლა. ინვესტორს სასამართლომ მოზიარე კერძო მესაკუთრეებთან მორიგება დაავალა. როგორც ბიზნესჯგუფის წარმომადგენელი გიორგი ჟამეტაშვილი ამბობს, ესტონელი ინვესტორი რუსთავის მერიისგან მიწაში გადახდილი თანხის უკან დაბრუნებას ითხოვს. მისი თქმით, საქმე ამჟამად სააპელაციო სასამართლოშია და პროცესი ხელოვნურად ჭიანურდება. შექმნილი პრობლემების გამო ესტონელმა ინვესტორმა საქართველოში ბიზნესის წარმოებაზე უარი თქვა და შესაბამისად ქვეყანაში დაგეგმილი ინვესტიციაც აღარ შემოსულა.

ესტონური ბიზნესჯგუფი ერთადერთი არ არის, ვისაც არაზუსტმა საკადასტრო მონაცემებმა და საკუთრების უფლების არასწორმა რეგისტრაციამ პრობლემები შეუქმნა. სახელმწიფოსთან ქონებრივი დავის გამო რამდენიმე კერძო პირმა დახმარებისთვის  “საერთაშორისო გამჭვირვალობა– საქართველოსაც“ მიმართა.

მოქალაქე მ.კ–მ (მოდავე პირების სახელები და გვარები ინიციალებით არის, რადგან ბენეფიციარებს მათი მონაცემების გასაჯაროვება არ სურდათ) 2014 წელს საჯარო რეესტრს საკუთრების უფლებაში ცვლილებების შეტანის მოთხოვნით მიმართა. ჩანაწერებში აღმოჩნდა, რომ ქონება სახელმწიფოს სახელზე რეგისტრირებულ ქონებასთან გადაფარვაში მოდიოდა. ამიტომ უწყებამ ჯერ შეუჩერა, ხოლო შემდეგ შეუწყვიტა ადმინისტრაციული წარმოება. მ.კ–მ სასამართლოს მიმართა, აღნიშნულილი აქტების ბათილად ცნობა და საჯარო რეესტრის მიერ მონაცემებში ცვლილებების რეგისტრაცია მოითხოვა. სასამართლო პროცესის მიმდინარეობის პერიოდში აღნიშნულ ქონებას უკვე ერთ–ერთი შპს ფლობდა, რომელსაც აღნიშნული მიწა სახელმწიფომ თავის სახელზე რეგისტაციის შემდეგ გადასცა. სასამართლო პროცესის პარალელურად შპს–თან „საერთაშორისო გამჭვირვალობა–საქართველოს“ იურისტები აწარმოებდნენ მოლაპარაკებას. დავა საბოლოოდ მორიგებით დასრულდა. შპს-მ გამოთქვა ნება, რომ თავის კუთვნილ ქონებას მ.კ-ს უსასყიდლოდ დაუბრუნებდა და საჯარო რეესტრში დაურეგისტრირებდა. ამ  პირობებით გაფორმდა ხელშეკრულება, მ.კ-მ კი  სასამართლოდან დავა გამოიხმო.

მოქალაქე თ.ც-მაც დავა სახელმწიფოსთან 2015 წელს მიწის არასწორი რეგისტრაციის გამო დაიწყო. იმის გამო, რომ მისი მიწის ნაკვეთი სახელმწიფომ დაირეგისტრირა, პირი მიწაზე საკუთრების უფლებაში ცვლილებების განხოციელებას ვერ ახერხებდა. ამ შემთხვევაში დავა ფიზიკური პირის სასარგებლოდ გადაწყდა. იმის გამო, რომ თ.ც-ს სახელმწიფოსთან შედარებით დროში უფრო ადრე განხოციელებული რეგისტრაცია გააჩნდა, სასამართლომ ქონება მას მიაკუთვნა.

დღემდე მიწის მესაკუთრეებსა და სახელმწიფოს შორის დავების რამდენიმე ასეული შემთხვევაა დაფიქსირებული. ამ სფეროში არსებული მოუწესრიგებლობის გამო დიდია ალბათობა, რომ ამ დავების რაოდენობა მომავალში კიდევ გაიზარდოს. მით უმეტეს, რომ დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპოვება ნებისმიერ პირს შეუძლია თუ ის სხვა პოტენციურ მფლობელებს დაასწრებს და განაცხადს მასზე ადრე წარდგენს. ამიტომ მიწის რეგისტრაციის ზრდასთან ერთად დავების რაოდენობა შეიძლება გაიზარდოს. ამ საკითხებზე მომუშავე ექსპერტები ამბობენ, რომ მიწების რეგისტრაციის პრობლემას მსხვილი ინფრასტრუქტურული პროექტების განხორციელების დროს შეეჯახება მთავრობა და ბიზნესიც, რომელსაც საქართველოში მიწის შეძენის სურვილი გაუჩნდება.

პრივატიზაციის შეცდომები

არასწორად რეგისტრირებული მიწების პრობლემა

ქვეყანაში აგრარული რეფორმა 1992 წელს განხორციელდა. რეფორმის მიზანი სამოქალაქო ომისა და ეკონომიკური პრობლემების შედეგად შეჭირვებული მოსახლეობისთვის სახელმწიფო მიწის განაწილება იყო. მცირე ნაკვეთებად დანაწევრებული ფართობები თითქმის მთელ მოსახლეობას ერგო. გარდა იმისა, რომ რეფორმამ მიწის დაქუცმაცება გამოიწვია, ვერ მოხდა მიწის ნაკვეთების ზუსტი საზღვრების დადგენა. ამისთვის სახელმწიფო უწყებებს საჭირო რესურსები არ აღმოაჩნდათ.

პრივატიზაციის დროს სახელმწიფომ სულ მოსახლეობას 744 ათასი ჰექტარი მიწა გადასცა. ამ ფართობიდან 437 ათასი ჰექტარი სახნავი, 181 ათასი საბაღე, 42 ათასი სათიბი და 84 ათასი ჰექტარი საძოვარი იყო. იმ პერიოდისთვის ეს მთელი სახნავ–სათესი და მრავალწლოვანი ნარგავებით დაკავებული მიწის 62%–ს და სათიბისა და საძოვრის 5%–ს შეადგენდა. პრივატიზაციის მეორე ეტაპი 2005 წელს განხორციელდა, რომლის დროსაც კიდევ 460 ათასი ჰექტარი განაწილდა. სხვადასხვა ზომის მიწის ნაკვეთები ერგოთ სოფლად და ქალაქად მცხოვრებლებს. მოსახლეს, რომელიც სოფლის მეურნეობით იყო დაკავებული, 1,25 ჰექტარი გადაეცა. 0,75 ჰექტარი მიიღეს პირებმა, რომლებიც სოფლის მეურნეობით არ იყვნენ დაკავებული. რეგიონული ცენტრებისა და დაბების მოსახლეობას – შესაბამისად 0,75 და 0,5 ჰექტარი გამოუყვეს. მაღალმთიანი რაიონების მოსახლეობას– 5 ჰექტრამდე ფართი მისცეს. ქალაქის მცხოვრებლებს შეეძლოთ მიეღოთ 0,15 ჰა ნაკვეთები ქალაქის მომიჯნავე ზონებში და 1 ჰექტრამდე მაღალმთიან რაიონებში. პარალელურად მიმდინარეობდა იჯარით გაცემული მიწების გაყიდვისა და დარჩენილი სახელმწიფო მიწების აუქციონის წესით გაყიდვაც.

რეფორმა ისე ჩატარდა, რომ პროცესის შედეგებსა და საბოლოო სარგებელზე ხედვა არ არსებობდა. მიწის რეგისტრაციის საკითხებზე მთავრობას არ ჰქონდა მკაფიო სტრატეგია, რაც სხვადასხვა საერთაშორისო ორგანიზაციების მონაწილეობას ამ პროცესში წინააღმდეგოებრივს(სხვადასხვა რეგიონებში განსხვავებული მეთოდოლოგიის გამოყენება) და არაკოორდინირებულს ხდიდა. არ არსებობდა ერთგვაროვანი მიდგომა, ამიტომ სხვადსხვა რეგიონში ნაკვეთების რეგისტრაცია სხვადასხვა დონეზე და სხვადასხვა ხარისხით შესრულდა. 2007 წლამდე მიწის განაწილებაზე მონიტორინგი ადგილობრივ ორგანოებს ევალებოდათ. 2007 წლიდან რეგისტრაციის პროცესზე პასუხისმგებლობა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს გადაეცა. ამის მიუხედავად, დღესაც მუნიციპალურ დონეზე მფლობელობის დასადგენად სხვადასხვა დოკუმენტები გამოიყენება, იმის მიუხედავად, რომ ამ მუნიციპალიტეტებში სასოფლო–სამეურნეო განვითარების დონე და მიწის განაწილების ფორმები დაახლეობით ერთნაირია.

რეფორმას ქონებრივი უფლებების მკაცრად დაცული სისტემა უნდა შეექმნა, რაც სასოფლო–სამეურნეო მიწას ეკონომიკურ ბრუნვაში ჩართავდა, მაგრამ რეგისტრაციის უხარისხობამ გამოიწვია ის, რომ საკადასტრო ნახაზები განსხვდება ნაკვეთების რეალური ზომისგან და ხდება გადაფარვები.

ამ პროცესის შედეგად ქვეყანაში მიწის საკუთრების არსებული ფორმა და განაწილების სურათი მივიღეთ, რამაც უამრავი პრობლემა შექმნა. USAID- ის ექსპერტების მიერ ჩატარებული კვლევების მიხედვით:

–რეფორმის არასწორად ჩატარებამ შედეგად ის მოიტანა, რომ კერძო და სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული მიწების მთლიანი ფართობების დადგენა პრობლემურია;

–საწყის ეტაპზე არასათანადო რეგისტრაციისა და არასწორი აღრიცხვის, რეგულაციებისა და პროცედურების არარსებობამ გამოიწვია ის, რომ სახელმწიფო და კერძო მიწებს შორის ზუსტი გამმიჯნავი ხაზების დადგენა ვერ ხერხდება;

–სასოფლო–სამეურნეო მიწის კატეგორიზაცია არ ხდება დანიშნულების მიხედვით. შეუძლებელია საკარმიდამო ნაკვეთების, ამ ნაკვეთების მოსაზღვრე ბაღების გამიჯვნა და ინფორმაციის მოპოვება, თუ რა დანიშნულებისაა მიწა– სახნავია, მრავალწლიანი კულტურებითაა დაკავებული თუ საძოვარია;

–მიწის ნაკვეთის აზომვის ხარისხზე მხოლოდ მიწის მესაკუთრეა პასუხისმგებელი, რაც ხშირად უხარისხო ინფორმაციას იძლევა. ამ სფეროში დასაქმებული ამზომველები, როგორც წესი, არ არიან აღჭურვილი მაღალი ხარისხის აპარატურით და სათანადო უანარ–ჩვევებით, რაც სწორად აღრიცხვის შესაძლებლობას მოგვცემდა.

–ხელმიუწვდომელია ის თავდაპირველი დიდი ფართობების რუქები, რომლებიც შემდეგ მცირე ნაკვეთებად დანაწევრდა.

–მიწის ფრაგმენტიზაცია სასოფლო–სამეურნეო მიწების უმეტესი ნაწილის კომერციული მიზნებისთვის ეფექტურად გამოყენებას უშლის ხელს.

აღურიცხავი მიწები –„ნაცრისფერი ზონა“

ამ დროისთვის პრივატიზებული მიწის 20%–ია მხოლოდ რეგისტრირებული, რაც დაახლოებით 120–160 ათასი ჰექტარს უდრის. USAID-ის ექსპერტების მიერ ჩატარებულმა კვლევამ აჩვენა, რომ მოსახლეობის დიდი ნაწილი სავარაუდოდ ფლობს აუცილებელ ისტორიულ დოკუმენტაციას, რომელსაც მოქმედი კანონმდებლობა საკუთრების უფლების მიღების წინაპირობად განიხილავს. თუმცა, ამ დოკუმენტაციაში საზღვრების და ზუსტი კოორდინატების არარსებობის გამო, მფლობელს ნაკვეთის ხელახლა აზომვა და მისი საჯარო რეესტრში ოფიციალურად დარეგისტრირება მოეთხოვება. 2011 წლის ბოლომდე პირს სასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში 51 ლარი უჯდებოდა. 2012 წლიდან რეესტრმა ეს მოსაკრებელი გააუქმა მიწების რეგისტრაციის წახალისების მიზნით. თუმცა, აზომვითი ნახაზისთვის ხარჯის გაწევა მიწის მფლობელს მაინც უწევს, რაც არცთუ მცირე თანხა ღირს. ერთი ჰექტარი მიწის აზომვა ბაზარზე 250-300 ლარის ფარგლებში მერყეობს.(ხოლო არასასოფლო-სამეურნეო მიწის პირველადი რეგისტრაცია 51 ლარი ღირს და ამას აზომვითი ნახაზის საფასური ემატება).

სიტუაცია უფრო რთულდება იმ შემთხვევაში, როცა პირს მიწის ფლობის ან სარგებლობის დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტი არ გააჩნია. ასეთ სიტუაციაში მისთვის საკუთრების უფლების მიღება რთულ ბიუროკრატიულ პროცედურებს უკავშირდება, რადგან პირის ქონებრივი ინტერესი სახელმწიფოს ინტერესებთან იკვეთება. შესაბამისად, ძალიან რთულია მიწის უკანონო მფლობელობის შემთხვევების დათვლა. მიწის უკანონო მფლობელებთან პრობლემა იტალიურ კომპანია „ფერეროსაც“ შეექმნა, როცა მან სამეგრელოში თხილის ბაღები შეიძინა. მიწის ყიდვის შემდეგ აღმოჩნდა, რომ ნაკვეთი ფიზიკურ პირებს უკანონოდ ჰქონდათ სარგებლობაში. იტალიელ ინვესტორს აუქციონზე შეძენილ სახელმწიფო ქონებაში, რომელიც სადავო გახდა, თანხის ხელახლა გადახდა დასჭირდა. დავების რაოდენობას განსაკუთრებით მიწის მფლობელებს შორის საზღვრების გადაფარვების შემთხვევები ზრდის. იმის გამო, რომ რეგისტრაციის დროს აზომვებიც არასწორად მოხდა, ერთი პირის ეზოს საზღვარი გადადის მეზობლის მიერ შემოღობილ ტერიტორიაზე. ასეთ დარღვევებს მასობრივად აქვს ადგილი.

„მიწის მესაკუთრეს პრობლემა რომ არ შეექმნას, ამისთვის კვალიფიციური ამზომველის არსებობაა საჭირო. სანამ კადასტრი მოუწესრიგებელია, მიწის საზღვრების გადაფარვა კვლავაც შეიძლება მოხდეს არაკეთილსინდისიერი ამზომველისა და მესაკუთრის ანგარებით“, – ამბობს „მიწისა და უძრავი ქონების პროფესიული ასოციაციის“ იურისტი ალექსანდრე გვარამია.

საჯარო რეესტრის იურიდიული სამსახურის ყოფილი უფროსის, სამართლის დოქტორის თამარ შოთაძის თქმით, ხშირ შემთხვევაში მიწის ფაქტობრივი და ელექტრონული საზღვარი არ ემთხვევა ერთმანეთს, მაგალითად, მესაკუთრეს უწერია, რომ 900 კვ. მეტრი ნაკვეთის მფლობელია, მაგრამ რეალურად დაკავებული აქვს 1000 კვ. მეტრი ფართი, რაც სამეზობლო დავების ერთ–ერთი წინაპირობა ხდება.

„მიწის რეფორმის მთავარი დოკუმენტი იყო სამართლებრივი აქტი, ისე რომ მიწაზე მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტი არ გაიცემოდა ან გაიცემოდა არაზუსტი საიდენტიფიკაციო მონაცემებით. მესაკუთრეთა საკუთრებაში არსებული ქონების დაზუსტების მცდელობა თითოულ ჯერზე უშედეგოდ სრულდება, ვინაიდან მოწესრიგებული და საერთაშორისო სტანდარტებთან მიახლოებული საკადასტრო სისტემა ქვეყანაში არ არსებობს. აღნიშნული ფაქტი მიუთითებს, რომ დღეს უამრავ იურიდიულ პირს აქვს სამართლებრივი დოკუმენტაცია, თუმცა, სახელმწიფო ვერ უდასტურებს ფაქტობრივად რა საზღვრებში იმყოფება მისი მიწის ნაკვეთი, ვინაიდან ის ან შეცვლილია ან პირველადი სახით მისი აღდგენა შეუძლებელია. რაიონების მიხედვით  მესაკუთრეთა საკადატრო მდგომარეობის დაზუსტების ყველაზე მასშტაბური მცდელობა 2012 წელს, წინაასაარჩევნოდ განხორციელდა. მაგრამ ეს მცდელობაც უშედეგოდ დასრულდა. ვინაიდან ბევრ მესაკუთრეს მიწაზე უფლების დამდგენი დოკუმენტებიც არ აქვს. აღნიშნული პროექტის განხორციელება რამდენიმე მილიონი დაუჯდა სახელმწიფოს, მაგრამ არასწორად განხორციელებული პროექტის გამო საჯარო რეესტრს თითოეული რეგისტრაციის თავიდან გასწორება უხდება.  ეს ადამიანები პრობლემას აწყდებიან, როცა ასეთი მიწის ნაკვეთის იპოთეკით დატვირთვა ან გაყიდვა უნდათ, ვერც საბინაო წიგნიდან ამონაწერი მიაქვთ, ვერც სხვა დოკუმენტი.

წლების განმავლობაში დაინტერესებული პირის სურვილზე იყო დამოკიდებული მის ნაკვეთს სასოფლო–სამეურნეოს სტატუსი ექნებოდა თუ არასასოფლო–სამეურნეოს. დღეს სახელმიწფოს არ გააჩნია პირველადი დოკუმენტი, რომელიც მისცემს შესაძლებლობას დაინტერესებული პირის განაცხადი შეადაროს სახელმწიფოს მიერ დაცულ მონაცემს, რაც ქვეყანაში მიწის ადმინისტრირების პოლიტიკას გაურკვეველს ხდის.

მიწის ადმინისტრირების არასწორი პოლიტიკის შედეგად  დღეს შეუძლებელია ადგილობრივი თვითმმართველობების დონეზე დადგინდეს, სად გადის ზღვარი სახელმწიფოსა და კერძო მესაკუთრეს შორის, სახელმწიფოსა და ადგილობრივი თვითმმართველობის ქონებას შორის, რაც რეგიონებში ბიზნესის განვითარების ხელშემშლელი ფაქტორია. ინვესტორებისთვის საინტერესო ობიექტებზე გაურკვეველია ვინ არის მესაკუთრე, ვინაიდან ქვეყანაში არ არსებობს საკუთრების უფლების სავალდებულო რეგისტრაციის პრინციპი, რაც სახელმიწფოსგან ზუსტი ინფორმაციის მიღებას ართულებს.

დღემდე დაუდგენელია რამდენი მიწაა სახელმწიფო საკუთრებაში და რა ფართობებს ფლობს კერძო სექტორი. შესაბამისად, არსებობს ვარაუდი, რომ მიწის მნიშვნელოვანი ფართობები მოქცეულია ე.წ. „ნაცრისფერ ზონაში“, მიწის იმ ფონდში, რომელიც, არც კერძო პირის მფლობელობაშია, არც სახელმწიფოს ან არის სადავო კერძო პირსა და სახელმწიფოს შორის. ამ მიწის ნაწილს შესაძლოა, კიდევაც ჰყავს მფლობელი, რომელსაც სხვადასხვა დროს გაცემული სხვადასხვა საბუთი აქვს, თუმცა, საჯარო რეესტრში ეს ნაკვეთი არ დაურეგისტრირებია. არ არის გამორიცხული, ამ მიწის მფლობელმა ერთხელაც საჯარო რეესტრს მიაკითხოს და საკუთარი ნაკვეთი სხვის საკუთრებაში აღმოაჩინოს.  არაზუსტი აღრიცხვის გამო დაინტერესებული პირისთვის გაძნელებულია ინფორმაციის მოპოვება იმის შესახებ თუ სად მდებარეობს ესა თუ ის ნაკვეთი.

„წლების განმავლობაში ქვეყანაში მიდიოდა პროცესი, როცა მოქალაქე მიდიოდა რეესტრში სასოფლო–სამეურნეო მიწისთვის სტატუსის არასასოფლოდ შეცვლის განაცხადით, რომ იქ შენობა–ნაგებობის აშენების უფლება მოეპოვებინა. მოგვიანებით მიწა უცხოელებისთვის რომ მიეყიდათ, ასევე ითხოვდნენ მის არასასოფლოდ დარეგისტრირებას. ამის გამო მოხდა ის, რომ რამდენია სასოფლო–სამეურნეო მიწა ქვეყანაში, რამდენზეა განთავსებული ნაგებობები, ამის შესახებ ზუსტი მონაცემები არ არსებობს. წლების განმავლობაში ეკლესიების და საპატრიარქოს განცხადების საფუძველზე ხდებოდა ტყის მასივების მიჩენა, მზრუნველობის ქვეშ გადაცემა. სამინისტროებსაც აქვთ მიწის ფართობები, ბაღები, სკოლები, საბავშვო სახლები, სპორტული სკოლები, სტადიონები. მაგრამ არ არის დათვლილი რა ოდენობის არის ეს ქონება და სახელმწიფოს რისი გასხვისება შეუძლია.
როგორ მართავს სახელმწიფო მის საკუთრებაში არსებულ ქონებას? ამ ქონების ნაწილი გააქვს საპრივატიზაციოდ. მაგრამ სხვა რა პოლიტიკა აქვს ამ ქონებასთან მიმართებაში? ვერანაირ პოლიტიკას ვერ განსაზღვრავ თუ არ გაქვს სტატისტიკა, რა ქონების მფლობელი ხარ. პირველ რიგში, ეს არის გასაკეთებელი, რადგან სწორი სახელმწიფოებრივი მართვა ინფორმაციის გარეშე არის შეუძლებელი. მხოლოდ ამ ინფორმაციის საფუძველზე შეიძლება შეაფასო ამათუიმ რეგიონის ეკონომიკური, პოლიტიკური, საარჩევნო და ბიზნეს–შესაძლებლობები. ეს ინფორმაცია აუცილებელია ტურისტული ინფრასტრუქტურის განვითარეებითვის. ის ხარვეზები, რაც ამ საპრივატიზაციო პროცესს მოყვება, არ სწორდება. ამ პროცესს დასასრული არ უჩანს. მაგალითად, წყალტუბოში არსებული სახელმწიფო ობიექტები საპრივატიზაციოდ არის გამოტანილი, მაგრამ რა არის კერძო საკუთრება და რა სახელმწიფო, იქ ჯერ კიდევ დაუდგენელია“, –ამბობს თამარ შოთაძე.

საქართველოში მიწის რეგისტრაცია ნებაყოფლობითია. მოქალაქეებს არ აქვთ მიწის რეგისტრაციის ვალდებულება, ეს მთლიანად მათ სურვილსა და ნებაზეა დამოკიდებული. კვლავაც აქტუალურია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწების პირველადი რეგისტრაციების თემა. მოქალაქეების ნაწილი კი საჯარო რეესტრს მხოლოდ მაშინ მიმართავს, როდესაც ნაკვეთი გასაყიდად, იპოთეკით დასატვირთად ან სხვა აქტივობისთვის სჭირდება.

მიწების არასწორი რეგისტრაცია– ეკონომიკის შემაფერხებელი ფაქტორი

დიდი რაოდენობის არარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების არსებობა ამცირებს ამ სფეროში გამჭვირვალებას, რაც აუცილებელია თავისუფალი, შეუზღუდავი საბაზრო ტრანზაქციების განსახორციელებლად. ამ მიზეზების გამო ძნელია დაინტერესებული პირისთვის ინვესტიციის განხორციელების შესახებ გადაწყვეტილების მიღება. ეს კი, თავის მხრივ, უარყოფითად მოქმედებს მოთხოვნაზე, ზღუდავს კონკურენციას და კიდევ უფრო ამცირებს მიწის ფასსა და ხარისხს. მეორე მხრივ, გაუმჭვირვალე გარემო ახალისებს მიწის ნაკვეთების სპეკულაციური მიზნებით დაგროვებას, ართულებს ბიუჯეტში შემოსავლების მიღებას და ხელს უწყობს გადასახადების დამალვას და ჩრდილოვანი ბაზრის განვითარებას.  საბოლოოდ ეს ხელს უშლის კომერციული ინტერესის მქონე პირის მხრიდან მიწის ფონდში ინვესტირებას, რაც უარყოფითად აისახება სოფლის განვითარებაზე. ამიტომ გასაკვირი არაა, რომ სოფლის მეურნეობის სექტორს სერიოზულად აკლია ახალი ტექნოლოგიები და საერთო პროდუქტიულობაც არ იზრდება. რეგისტრაციის მოუწესრიგებლობა სერიოზულ პრობლემებს ქმნის მიწის დაზღვევის მიმართულებითაც. ნაკვეთის იდენტიფიცირების გარეშე ფერმერთან თანამშრომლობაზე სადაზღვევო კომპანიები არ მიდიან.

იმისათვის, რომ მიწის რეფორმის დროს არსებული ხარვეზები გასწორდეს, ქვეყნის მასშტაბით მიწების ხელახალი აზომვა უნდა მოხდეს. იმის გათვალისწინებით, რომ კადასტრი არ არის მხოლოდ მიწის აზომვა, არამედ მისი სამეურნეო დანიშნულების დაფიქსირებაც, სასოფლო–სამეურნეოა, არასასოფლოა, სახნავია, სათიბია, საკარმიდამოა თუ  სააგარეკე ნაკვეთია. ამ სამუშაოს ჩატარება კი დიდ ადამიანურ და ფინანსურ რესურსს მოითხოვს.

სპეციალისტები მიიჩნევენ, რომ საკადასტრო სისტემის რეორგანიზაციის გარეშე შეუძლებელი იქნება ქვეყანაში მიწის ბაზრის განვითარება. არსებული პრობლემების გამო ხელი ეშლება სოფლის მეურნეობის სექტორის განვითარებასაც, რადგან მიწაზე დაცულმა უფლებამ ხელი უნდა შეუწყოს მიწის კონსოლიდაციის პროცესს. მიწების გამსხვილების გარეშე კი სოფლის მეურნეობის პროდუქტიულობის გაზრდა შეუძლებელი იქნება.

ამჟამად სასოფლო–სამეუნეო მიწა იშვიათად გამოიყენება ქონებრივი უზრუნველყოფის საშუალებად. აშშ–ის სახელმწიფო სააგენტოს კვლევებმაც დაადასტურა, რომ ადგილი აქვს ჩრდილოვან საქმიანობას, ხდება არარეგისტრირებული გაყიდვები, მემკვიდრეობით გადაცემა და სხვა სახის არაფორმალური გარიგებები. სპეციალისტები მიიჩნევენ, რომ საკუთრების უფლების განსაზღვრის შემდეგ მიწის ფასი მეწარმე ფერმერებს მისი უფრო პროდუქტიული ფორმით და უფრო ინტენსიურად გამოყენებისკენ წაახალისებს. შესაბამისად ყველაზე მეტად რეგისტრაციის საკითხების მოგვარებაში დაინტერსებული სოფლის მეურნეობის სამინისტრო უნდა იყოს. როგორც სპეციალიტები ამბობენ, ხელახალი და სრულყოფილი აღწერის ინიციატორი ეს სამინისტრო იყო, მაგრამ შემდეგ პროექტი განსახორციელებლად საჯარო რეესტრს გადაეცა. პარალელურად ეკონომიკის და მდგრადი განვითარების სამინისტრო თავისთვის ცალკე ახორციელებს ქონების აღრიცხვას.  

საკადასტრო მონაცემებში ხარვეზების არსებობას საჯარო რეესტრიც ადასტურებს. უწყება პრობლემების არსებობას 2006 წლამდე რეგისტრაციის არასწორ პრაქტიკას უკავშირებს. საკითხების დარეგულირების მიზნით და რეფორმის განსაახლებლად  2013 წლის ოქტომბერში მიწის მართვის განვითარების სამართლებრივი უზრუნველყოფის უწყებათაშორისი საკოორდინაციო საბჭო თითქმის ყველა სამინისტროს ხელმძღვანელი პირების მონაწილეობით შეიქმნა, თუმცა, რეგისტრაციის ძირეული პრობლემა ჯერჯერობით გადაუჭრელია.

საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში აცხადებენ, რომ უწყება ერთიანი საკადასტრო სტანდარტის შექმნაზე მუშაობს. მიმდინარეობს ელექტრონული საკადასტრო რუკის სრულყოფაც, რომელზეც ყოველი ახალი რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი ავტომატურად აისახება. სააგენტოს ინფორმაციით, მომზადდა აზომვითი ნახაზის საჯარო რეესტრში წარსადგენი ახალი ტექნიკური სტანდარტი, რომელიც კომპანიებს დაავალდებულებს, აზომვითი საქიანობები  შესაბამისი ტექნიკური მახასიათებლებით განახორციელონ. უფლების დამდგენი დოკუმენტების არარსებობის, „გადაფარვების“ და სხვა პრობლემების მოგვარების მიზნით საჯარო რეესტრმა დაიწყო თანამშრომლობა ადგილობრივ მუნიციპალიტეტებთან, რომლებიც  მიწის ნაკვეთების საკუთრებასთან დაკავშირებით მნიშვნელოვან ინფორმაციას ფლობენ. საჯარო რეესტრში ამბობენ, რომ ამზომველთა გადამზადების პროცესსაც იწყებენ.

„დაწყებულია ძველი საკადასტრო მონაცემების ელექტრონიზაციის პროექტი, რომელიც ელექტრონულ საკადასტრო რუკაზე ძველი, რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების ადგილმდებარეობის იდენტიფიცირებას, მონაცემების შეგროვება-დამუშავებას, მონიტორინგს, პრობლემური საქმეების განხილვასა და ერთიან ელექტრონულ ბაზაში ასახვას გულისხმობს. პროექტი ხელს უწყობს ნაკვეთების „გადაფარვის“ გამოვლენას, სამომავლოდ ამგვარი შემთხვევების თავიდან აცილებას, ძველი, რეგისტრირებული საკადასტრო მონაცემების აღდგენას, ელექტრონულ საკადასტრო რუკაზე იდენტიფიცირებასა და მაღალი სიზუსტით ასახვას. ამ პროექტების პარალელურად,  მონაცემების ხარისხისა და საკადასტრო სისტემის დახვეწის მიზნით, საჯარო რეესტრმა მონაცემთა ბაზებიც გააერთიანა. უძრავი ქონების უფლებრივი და საკადასტრო ნაწილის რეგისტრაცია უკვე ერთ პროგრამაში ხორციელდება, რამაც მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებული ყველა ხარვეზის ხილვა ავტომატურ რეჟიმში გახადა შესაძლებელი. ამ დრომდე  მათი გასწორება მექანიკური ჩარევით ხდებოდა და საკმაოდ რთული პროცესი იყო. მონაცემთა ბაზების ინტეგრაციამ რეესტრის მიერ გაცემული მონაცემების სიზუსტე და ხარისხი გაზარდა, დარეგულირდა მიწის ნაკვეთებს შორის სადავო სიტუაციების დადგენის საკითხიც“, –აცხადებენ საჯარო რეესტრში.

საჯარო რეესტრის ინფორმაციით, მსოფლიო ბანკის ხელშეწყობით მიწის რეგისტრაციის სახელმწიფო პროექტს იწყებენ. პროექტის ფარგლებში 12 ადმინისტრაციულ ერთეულში მოქალაქეებს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები ყოველგვარი ხარჯის გაწევის გარეშე, უფასოდ უნდა დაურეგისტრირდეთ. პროექტი სულ 48 000 ნაკვეთის პირველად რეგისტრაციას ითვალისწინებს, რამაც საბოლოოდ უნდა მოაგვაროს წლების განმავლობაში მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებული პრობლემები: საკუთრების დამადასტურებული არასრულყოფილი დოკუმენტაცია, საზღვრებთან დაკავშირებული დავები და  გადაფარვები. საჯარო რეესტრის ინფორმაციით, პროექტი მიწის მესაკუთრეობასთან მიმართებაში გენდერული თანასწორობის პრინციპების პოპულარიზაციასაც ითვალისწინებს. პილოტი პროექტის საფუძველზე უნდა შემუშავდეს სტრატეგია, რომელიც  ქვეყანაში სასოფლო-სამეურნეო მიწების პირველადი რეგისტრაციის დასრულებას განაპირობებს და  ხელს შეუწყობს, როგორც სოფლის მეურნეობისა და ეკონომიკის განვითარებას, ასევე უძრავი ქონების ბაზრის გააქტიურებას.

მიწის სრულყოფილი რეგისტრაციის შემთხვევაში საქართველოს შესაძლებლობა მიეცემა მნიშვნელოვანი ეკონომიკური სარგებელი მიიღოს:

1.     უზრუნველყოფილი იქნება ჩამოყალიბებული და დაცული საკუთრების უფლება, რის შედეგად:

–გაუმჯობესებული გირაოს შესაძლებლობა გზას გაუხსნის ფინანსურ რესურსებს და ხელს შეუწყობს საკადასტრო ბაზრის განვითარებას

–გზას უხსნის კარგად მომუშავე მიწის ბაზარს

2.     საჯარო სექტორის სარგებელი:

–სრულყოფილი მიწის კოდექსი

–მიწის პრივატიზების დაწყების/დაჩქარების შესაძლებლობა

–მიწის მართვის და სოფლის მეურნეობის სტატისტიკის ხარისხის გაუმჯობესება

–საგადასახადო ბაზრისა და გადასახადების აკრეფის შესაძლებლობის ზრდა

3.     ინვესტიციების ზრდა:

–უკეთესი ინფორმაცია ხელს უწყობს ინვესტიციებს

–მიწის გაზრდილი ღირებულება

–მკაფიო საკუთრების უფლება აუმჯობესებს წვდომას ფინანსურ რესურსებზე

4.     მიწის ბაზრის განვითარება:

–  მცირე ნაკვეთების კონსოლიდაციის შესაძლებლობა

–  წარმატებულ ფერმერთა და ინვესტორთა ზრდის შესაძლებლობა

–  მასშტაბური სასოფლო–სამეურნეო პროექტების შესაძლებლობა

–  სოფლის განვითარების პოლიტიკის განხორციელება.

ევროკავშირის ბაზარზე პროდუქციის ექსპორტის გაზრდა მაღალი ხარისხის პროდუქციის წარმოებას  გვავალდებულებს, მაგრამ თუ არ გვაქვს ინფორმაცია რა კატეგორიის მიწას ვფლობთ, როგორია ნიადაგის ხარისხი, არ არის ზუსტი მონაცემები სად არის მოყვანილი ესა თუ ის პროდუქტი, საექსპორტო შესაძლებლობების ათვისება რთულდება.

ნონა ქვლივიძე