მიწის მფლობელობის მსურველებმა ნაკვეთები ხელახლა უნდა აზომონ და დაირეგისტრირონ
ვინც მიწაზე საკუთრების უფლებას არ დაამტიკცებს, იმის მიწას სახელმწიფო გადაიფორმებს
მიწის ნაკვეთებს, რომლებიც დღემდე საკუთრებად საჯარო რეესტრში არ არის რეგისტრირებული, საკუთრებაში სახელმწიფო გადაიფორმებს.მასთან ერთად, მიწას, რომელზეც პირის საკუთრება არ დასტურდება, სახელმწიფო მის განკარგვასა და სარგებლობაში გადაცემას ერთი წლით შეზღუდავს (როგორც კანონპროექტშია მითითებული „შეზღუდვა რეგისტრირდება ინვენტარიზაციის პროცესში აღრიცხულ ისეთ ქონებაზე, რომელზეც სრულად არ გამოირიცხება კერძო საკუთრებად რეგისტრაციას დაქვემდებარების საკითხი“). ამ პერიოდში პირს შეუძლია სადავო ქონებაზე რეგისტრაციის ან სხვა საკუთრების მაჩვენებელი დოკუმენტაცია წარადგინოს და მისი საკუთრებაში დაბრუნება მოითხოვოს.
შესაბამისი ცვლილება „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონში უნდა შევიდეს. ინიციატივა ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს ქონების მართვის სააგენტოს ეკუთვნის. შესაბამისი კანონპროექტი განსახილველად პარლამენტში გასული წლის ბოლოს შეიტანეს. ეკონომიკის სამინისტრო ითხოვდა, რომ კანონპროექტის განხილვა დაჩქარებული წესით მომხდარიყო და ცვლილებები 1 იანვრიდან შესულიყო ძალაში. თუმცა, დაჩქარებულ განხილვაზე პარლამენტში უარი თქვეს, ეკონომიკის სამინისტროს კანონპროექტში ზოგიერთი პუნქტის შეცვლა მოსთხოვეს და კანონპროექტი უკან დაუბრუნეს. იურიდიულ საკითხთა კომიტეტის თავმჯდომარის ვახტანგ ხმალაძის თქმით, ინიციატივამ ბევრი კითხვა გააჩინა და ეკონომიკის სამინისტროსგან მათი შენიშვნების გათვალისწინება მოითხოვეს.
„დაგვპირდნენ, რომ კანონპროექტს გადაამუშავებენ და შენიშვნებს გაითვალისწინებენ. ამიტომ საჯაროდ პრობლემებზე არ ვსაუბრობთ. ჯერ ველოდებით, რას შემოგვთავაზებენ და მერე გაირკვევა, ვთანხმდებით თუ არა, –ამბობს ვახტანგ ხმალაძე,– დაურეგისტრირებელ ნაკვეთებთან დაკავშირებით ამჟამად ასეთი ვითარებაა, მიწა ან სახელმწიფოს საკუთრებაა, ან თვითმმართველობის, ან არც ერთის მიერ არ არის დარეგისტრირებული. ის თვითმართველობასაც შეუძლია დაირეგისტრიროს და სახელმწიფოსაც. ცვლილებების მიხედვით, პრიორიტეტი აქვს იმას, ვინც პირველი წარადგენს განაცხადს რეგისტრირებისთვის. შესაბამისად, ვისთვის კეთდება ეს, რომ თვითმმართველობებმა არ დაირეგისტიროს თავის სახელზე და მერე პრივატიზაცია არ გააკეთოს?! თუ ეს ასეა, ეს პირდაპირ უნდა ითქვას. ეს არის გასარკვევი. არის სხვა კითხვებიც. ამიტომ მნიშვნელოვანია კანონპროექტი რა სახით იქნება შემოთავაზებული“.
დღეისათვის ქვეყანაში მიწის 20%–ია მხოლოდ რეგისტრირებული, რაც დაახლოებით 120–160 ათასი ჰექტარია. თუმცა, ამ მიწების დიდი ნაწილი ხელახლა უნდა დარეგისტრირდეს, რადგან მათ ნაწილს არ მოყვება გრაფიკული ნახაზი ან სააღრიცხვო ბარათი, უფრო მეტიც, 2005–2008 წლებში დარეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების ზომებიც არ არის დაზუსტებული. მიწების უმეტესობა სათანადოდ რეგისტრირებული და ერთიან ელექტრონულ საკადასტრო მონაცემთა ბაზაში აღრიცხული არ არის, რადგან წლების განმავლობაში სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწებზე სრულყოფილი აზომვითი სამუშაოების ჩატარება და რეგისტრაცია არ ხდებოდა, გარდა ისეთი შემთხვევებისა, როდესაც კონკრეტული მიწის ნაკვეთის პრივატიზების მიზანი არსებობდა. წინა წლებში ჩატარებული რეგისტრაციის უხარისხობამ გამოიწვია ის, რომ საკადასტრო ნახაზები განსხვდება ნაკვეთების რეალური ზომისგან და ხდება გადაფარვები. შესაძლოა მფლობელს დოკუმენტში ეწეროს, რომ ნაკვეთის ფართობი 1000 კვ. მეტრია, რეალურად კი ფართობი იყოს 700 კვ. მეტრი. რომელია სწორი, ამის დადგენა პრობლემურია. ხშირ შემთხვევაში მიწა ასახულია რუქაზე, მაგრამ რეალურად ადგილზე მას განსხვავებული კონფიგურაცია აქვს.
კანონში ცვლილებებით ეკონომიკის სამინისტროს სურს, რომ საბოლოოდ გაირკვეს რა ეკუთვნის სახელმწიფოს და რა არის კერძო საკუთრებაში. რადგან დიდი რაოდენობის მიწის ნაკვეთები დაურეგისტრირებელია, ეს ინვესტიციის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებას აფერხებს, რაც, თავის მხრივ, ზღუდავს კონკურენციას და კიდევ უფრო ამცირებს მიწის ფასსა და ხარისხს. გაუმჭირვალე გარემო ჩრდილოვანი ბაზრის განვითარებას უწყობს ხელს. ართულებს ბიუჯეტში შემოსავლების მიღებას, რადგან გადასახადების დამალვის საშუალებას ქმნის. რეგისტრაციის მოუწესრიგებლობა პრობლემებს უქმნის მიწის დაზღვევასაც. ნაკვეთის იდენტიფიცირების გარეშე ფერმერთან თანამშრომლობაზე სადაზღვევო კომპანიები არ მიდიან.
„კანონში ცვლილება ემსახურება 2 მიზანს, მოწესრიგდეს კადასტრი და გაირკვეს რა არის სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული ქონება და ის გაემიჯნოს კერძო საკუთრებაში არსებულ ქონებას,– ამბობს ქონების მართვის სააგენტოს უფროსის მოადგილე ირაკლი შენგელია,– მივიღეთ გადაწყვეტილება, რომ მიწა დარეგისტრირდეს გარკვეული შეზღუდვით, არანაკლები ერთი წლის ვადით და აღნიშნული ვადის გასვლის შემდეგ 100%–ით თუ გამოირიცხება, რომ ამ მიწის ნაკვეთზე საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი შეიძლება არსებობდეს, ის ეკონომიკურ ბრუნვაში ჩაეშვება.
–რატომ დაწესდა ერთწლიანი შეზღუდვა?
–მიწის ინვენტარიზაციის პროცესი სრულდება ერთი წლის ვადაში. მაგრამ ამ ვადის გასვლის შემდეგ საკუთრება ავტომატურად არ უქმდება, გაუქმება შესაძლებელი იქნება ქონების მართვის სააგენტოს მიმართვის საფუძველზე და მას შემდეგ, რაც დადასტურდება 100%–ით, რომ ის არის სახელმწიფო საკუთრება და არ არის კერძო საკუთრება(ანუ თუ დადასტურდება 100% -ით რომ მიწა არ არის კერძო საკუთრება, სააგენტო საჯარო რეესტრს მიმართავს და მიწა გადავა სახელმწიფო საკუთრებაში).
ეს შეეხება ორივე კატეგორიის მიწას და მასზე არსებულ უძრავ ქონებასაც. ეს შეეხება იმ ნაკვეთებს, რომელზეც არსებობს მცირე ეჭვი, რომ მასზე საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ არსებობს“.
რეგისტრაციის თანმდევი რისკები
ისევე როგორც კანონმდებლებმა, ექსპერტებმაც მომზადებულ კანონპროექტში არაერთი ხარვეზი აღმოაჩინეს. ექსპერტების ნაწილი მიიჩნევს, რომ კანონში ცვლილება ქმნის რისკს, რომ სახელმწიფო კერძო პირის საკუთრებას შეეხოს. ეს განსაკუთრებით შეეხება იმ მიწას, რომელიც პირს უკვე რეგისტრირებული აქვს, მაგრამ დოკუმენტაცია სრულყოფილი არ არის, მემიჯნავე მიწის ნაკვეთებთან გადაფარვას აქვს ადგილი და ფართობი დაზუსტებას საჭიროებს. სპეციალისტები, რომლებიც მიწის აღწერის საკითხებზე წლებია მუშაობენ, შიშობენ, რომ ასეთი კერძო მესაკუთრე ხელახალი რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრს აღარ მიაკითხავს(მას რეგისტრაციის დაბალი ინტერესი აქვს, სოციალურ დახმარებას იღებს და სახელმწიფოს ფინანსური დახმარების დაკარგვის ან მიწის გადასახადის დაკისრების ეშინია და სხვა) დამატებით ხარჯს არ ან ვერ გაიღებს და შესაბამისად, გაჩნდება რისკი, რომ მისი ქონება სახელმწიფოს საკუთრებაში აღმოჩნდეს.
დოკუმენტები, რომლებსაც მოქალაქეები ფლობენ, მიღება–ჩაბარების აქტები, ამონაწერები, მებაღის წიგნაკი, ხშირ შემთხვევაში არის ხარვეზიანი, ზოგს აკლია ხელმოწერა ან სხვა დეტალი. სახელმწიფოს მიერ მიწების დარიგების შემდეგ მოსახლეობამ ეს მიწები გაცვალა,ზოგმა გაყიდა ისე, რომ რეგისტრაცია არ მომხდარა. ხშირ შემთხვევაში ვინც ამუშავებს მიწას, მისი მესაკუთრე დოკუმენტურად არ არის.ასეთივე რისკი შეიძლება დაემუქროს წინაპრების მიერ დატოვებულ მიწას, რომელსაც ოჯახი საუკუნებია ფლობს, მაგრამ შესაძლოა საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები სხვადასახვა მიზეზების გამო დღემდე არ გააჩნდეს.
დაწუნებული ცვლილებების დოკუმენტი
ექსპერტთა ნაწილის აზრით, ამ და სხვა რისკებს გამორიცხავდა კანონში ცვლილებების დოკუმენტი, რომელიც ცოტა უფრო ადრე იუსტიციის სამინისტროს USAID-ის ექსპერტებმა მოუმზადეს. ისინი სამინისტროს სთავაზობდნენ, რომ თუ მიწის ნაკვეთზე სააღრიცხვო ბარათი გახსნილი იყო, ის უკვე რეგისტრირებულად გამოცხადებულიყო. ასევე, თუ პირს მიღება–ჩაბარების აქტი ჰქონდა, ის მიწაც რეგისტრირებულად ჩაეთვალეთ. იმ შემთხვევაშიც კი თუ სახელმწიფო მიწით მოსარგებლე პირს ვერ იპოვიდა(წასულია ქვეყნიდან, მემკვიდრეობა მიღებული არ აქვს, წინაპრები ცოცხლები აღარ არიან და სხვა), მას თავისით დაეზუსტებინა ნაკვეთი. ანუ როცა რეგისტარცია უკვე არსებობდა მიწაზე, სახელმწიფო სრულყოფაში მოიყვანდა კადასტრს და შესაბამისობაში მოიყვანდა რეალურ ზომებთან. ეს უფლებამოსილება სახელმწიფოს კანონით უნდა მინიჭებოდა. პროცესში ჩართული უნდა ყოფილიყო ადგილობრივი მოსახლეობაც და მუნიციპალიტეტიც. დაზუსტების პროცესში საჭირო იქნებოდა მინიმუმ ერთი მეზობლის თანხმობა. USAID-ის ექსპერტების ინფორმაციით, ამ გზით სახელმწიფო მიწების 70%–ის ხელახლა, სრულყოფილად დარეგისტრირებას უფრო მარტივად მოახერხებდა. USAID-ის ექსპერტების მომზადებულ დოკუმენტში იყო ჩანაწერი, რომ რეგისტრაციის ხარჯები მოქალაქეს ნაწილ–ნაწილ გადაეხადა, რაც მათ რეგისტრაციის მოთხოვნის სურვილს გაუჩენდა.
სხვაგვარად მოქმედებდა სახელმწიფო, როცა მიწით მოსარგებლე პირს ზემოთ აღნიშნული დოკუმენტები არ გააჩნდა (სააღრიცხვო და სხვა დოკუმნტები, რაც დაადასტურებს მფლობელობას). ამ შემთხვევაში მას სახელმწიფო თანხმობის გარეშე მიწის ნაკვეთს ვერ დაურეგისტრირებდა. ამ დროს უნდა ამოქმედებულიყო ერთწლიანი შეზღუდვა– მიწაზე, სადაც პირის მართლზომიერი მფლობელობა მოიაზრება(რეგისტრაციაზე უარს აცხადებს, განცხადება არ შემოაქვს და ა.შ), სახელმწიფო კეთილ ნებას გამოიჩენდა და პირს კიდევ ერთი წელი დაელოდებოდა.
თუმცა, იუსტიციის სამინისტრისთვის მომზადებული დოკუმენტი გვერდზე გადაიდო და ცვლილებების პროექტი ეკონომიკის სამინისტრომ მოამზადა.
„იუსტიციის სამინისტრომ მიიღო ერთი გადაწყვეტილება და ამ დროს პარლამენტში სხვა ვარიანტი შედის. რომელიც აჩვენებს, რომ მთავრობა სულ სხვა რამეს აკეთებს. ამგვარი ფორმით ცვლილება ადამიანის ქცევზე იმოქმედებს და მათ დაბნეულობას გამოიწვევს. მათ არ ეცოდინებათ, იმ მიწაზე, რომელიც სარგებლობაში აქვთ რა გააკეთონ, დაამუშავონ და მოიყვანონ რამე თუ დაელოდონ რა მოხდება“, –ამბობს ეკონომისტი ლექსო ალექსიშვილი.
ქონების მართვის სააგენტოს ცვლილებების ვარიანტში ეს პუნქტები არ წერია. ამიტომ სპეციალისტები შიშობენ, რომ სახელმწიფომ შესაძლოა კერძო პირის ქონება დაირეგისტრიროს და შემდეგ მისი სხვა პირზე გასხვისება მოასწროს, რომელიც კეთილსინდისიერ შემძენად ითვლება და თავდაპირველი მფლობელი მას ქონებას ვეღარ წაართმევს. დაზარალებულს ერთადერთი ის შეუძლია, რომ სახელმწიფოს კომპენსაცია მოსთხოვოს და ზარალი აანაზღაურებინოს, რაც საკმაოდ მცირე იქნება. მით უფრო, რომ დაზარალებულს სასამართლოს ხარჯების გაღებაც მოუწევს.
და კიდევ ერთი, როგორც იურისტები განმარტავენ, საქართველოს კანომდებლობა არ შეიცავს დაუზუსტებელი მონაცემებით მიწაზე მესაკუთრის უფლების გამომრიცხავ განაწესს. მიწა შეიძლება არსებობდეს საკუთრებაში დაზუსტებული ან დაუზუსტებელი მონაცემებით. ამასთან საცნობარო რეგისტრაციას იგივე ძალა აქვს, რაც მიწის ახალ ელექტრონულ რეგისტრაციას. რეგისტრაციის ახალი სიტემის დანიშნულება სამართლებრივი უფლებების უკეთ დაცვას ისახავს მიზნად და არა საკუთრების უფლების შეზღუდვას.
ეკონომიკის სამინისტროში ამბობენ, რომ მიწაზე საკუთრება სადაც საეჭვო იქნება, მას არ დაარეგისტრირებენ, რადგან ინვენტარიზაციის დროს ქონების მართვის სააგენტოს თანამშრომლების მიერ ხდება თითოეული დაურეგისტრირებელი ობიექტის ადგილზე დათვალიერება–მოკვლევა, ისინი აკეთებენ ნაკვეთების საკადასტრო რუკაზე მონიშვნას, დასურათებას, საზღვრების დადგენას და GIS-ის პროგრამაში ორთოფოტოზე პირობითად მონიშვნას. სააგენტოში აცხადებენ, რომ მოსახლეობის ინფორმირების მიზნით ობიექტზე განათავსებენ აბრას წარწერით „მიმდინარეობს ქონების სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრაციის პროცესი“.
კანონპროექტის ინიციატორების თქმით, ერთწლიანი ვადის გასვლის შემდეგ საკუთრების გაუქმება ავტომატურად არ მოხდება. ირაკლი შენგელიას თქმით, არ არის გამორიცხული პროცესი გადაიხედოს და გაგრძელდეს. „გამოჩნდება რამდენი კერძო საკუთრება დარეგისტრირდება და ამის შესაბამისად მოხდება გადაწყვეტილების მიღება“, ამბობს შენგელია.
იუსტიციის მინისტრმა თეა წულუკიანმა რამდენიმე დღის წინ განაცხადა, რომ მთავრობა კერძო მესაკუთრეებისთვის მიწის რეგისტრაციაზე წამახალისებელი ნორმების შემუშავებას გეგმავს. კერძო მფლობელებს, ვისაც საბუთები არ აქვთ წესრიგში, მათ იუსტიციის სამინისტრო დაეხმარება დოკუმენტები ყოფილი ტექ–ბიუროების არქივებში ან სხვა უწყებებში მოიძიონ, რაც მიწის დარეგისტრირებას გაუმარტივებს.
ექსპერტები ამბობენ, რომ იუსტიციის სამინისტროს ინიციატივა კარგია, თუმცა, გაცილებით მნიშვნელოვანი მოქალაქეებისთვის ადგილზე აზომვით ნახაზებთან დაკავშირებული პრობლემებია. რეგისტრაციისთვის ხელისშემშლელ ფაქტორს წარმოადგენს მიწის აზომვის საფასურიც. "დიდი ხანია დარგის ექსპერტები საუბრობენ იმაზე, რომ მიწის რეგისტრაციას სახელმწიფოს ხელშეწყობა სჭირდება. თუმცა მთავრობამ წახალისების მექანიზმებზე უნდა იფიქროს და არა იძულებაზე. კარგად უნდა გაანალიზდეს ის მიზეზები, რის გამოც მიწის მესაკუთრეები არ არეგისტრირებენ საკუთარ ნაკვეთებს და ამის შემდეგ უნდა შემუშავდეს სისტემური მიდგომა. საბუთების მოუწესრიგებლობასთან ერთად, მთავარი მიზეზი აზომვისა და რეგისტარციის ხარჯებია, რაც ინდივიდუალურად ფერმერს 200 ლარის ფარგლებში უჯდება, სისტემური რეგისტრაციის შემთხვევაში კი აღნიშნული თანხის შემცირება შესაძლებელია. თუ ამაში მთავრობა მოქალაქეებს დაეხმარება, კარგი იქნება" -ამბობს ჩვენთან საუბარში "გადასახადის გადამხდელთა კავშირის" ხელმძღვანელი გიგლა მიქაუტაძე.
"საქართველოში მიწა იყოფა სასოფლო–სამეურნეო და არა სასოფლო სამეურნეოდ. არასასოფლო სამეურნეო მიწების აღრიცხვა ხდებოდა ტექბიუროების მიერ, რომლებიც ჯერ ადგილობრივ თვითმართველობებში ფუქნციონირებდნენ, ხოლო მოგვიანებით მიწის მართვის, შემდეგ კი საჯარო რეესტრის სისტემაში გაერთიანდნენ. ტექბიუროს მონაცემი დღეს არის საარქივო მნიშვნელობის დოკუმენტი, რომელიც ასახავს მხოლოდ ნაგებობისა და მასზე მიმაგრებული არასასოფლო მიწის მდგომარეობას. საბჭოთა დროს ვინაიდან ყველაფრის მესაკუთრე იყო სახელმწიფო, ტექბიუროში ხდებოდა უძრავი ქონების ნახაზის შედგენა და ასევე ამ ნაგებობაში მყოფი სუბიექტის მიწერა როგორც უვადო მოსარგებლის, ასევე წერდნენ რა სამართლებრივი დოკუმენტი ედო საფუძვლად მის ყოფნას უძრავ ქონებაში (ანდერძი, ჩუქება, ნასყიდობა და სხვა). დღესაც ნებისმიერ პირს შეუძლია ტექბიუროს საარქივო დოკუმენტაციაზე დაყრდნობით მისი უვადო სარგებლობა გადმოიტანოს საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით. ამისთვის მას ჭირდება ტექბიუროს ცნობა–დახასიათება, უფლების დამდგენი დოკუმენტი და აზომვითი ნახაზი. ეს კანონით განსაზღვრულია. რაც შეეხება სასოფლო მიწებს, 90 იანი წლებიდან დაიწყო მიწის რეფორმა რომელიც სასოფლო მიწების განაწილებას ისახავდა მიზნად. გაიცემოდა მხოლოდ ერთი უფლების დამდგენი დოკუმენტი - მიღება-ჩაბარების აქტი, რომელიც მოიცავდა ინფორმაციას მიწის მესაკუთრისა და მიწის მიახლოებითი მდებარეობის შესახებ. ვინაიდან ეს პროცესი ხარვეზებით მიმდინარეობდა, წარმოიქმნა მთელი რიგი პრობელემები ამ დოკუმენტის ნამდვილობასთან დაკავშირებით, ბევრს აკლია ხელმოწერა, არ აქვს ბეჭედი და ა.შ. უმთავრესი პრობლემა კი იმაში მდგომარეობს, რომ დღეს საჯარო რეესტრი რეგისტრაციას ახორციელებს უფლების დამდგენი დოკუმენტისა და აზომვითი ნახაზის საფუძველზე. შეიძლება პირმა წარმოადგინოს უფლების დამდგენი დოკუმენტი, მაგრამ აზომვითი ნახაზი არ ასახავდეს მასში მოცემულ ფაქტობრივ მდგომარეობას, რაც ქმნის რეგისტრაციაზე უარის საფუძველს, ანუ ქვეყანაში ადამიანები ისჯებიან იმისთვის, რომ აქვთ საკუთრების დოკუმენტი, თუმცა, ის შესაბამსობაში არ მოდის საკადასტრო რუქასთან, რადგან მაშინ არ იყო საკადასტრო აზომვა. დღეს უკვე ძნელია დაგვიანებული რეგისტრაციის შემთხვევაში შესაბამისობაში მოვიდეს ეს ორი დოკიმენტი, არის მთელი რიგი საზღვრის დარღვევის და გადაფარვის პრობლემები. იუსტიციის მუნისტრი ვერ დაეხმარება ამ კატეგორიის მოქალაქეებს, არამედ კანონი უნდა იქნას მიღებული, სადაც გათვალისწინებული იქნება ისტორიული წარსული და შემუშავდება ზოგადი ნორმა, რომელიც გავრცელდება ყველაზე. ასე იქცევიან დემოკრატიულ სახელმიწფოებში", -ამბობს თამარ შოთაძე, სამართლის დოქტორი, საჯარო რეესტრის იურიდიული სამსახურის ყოფილი უფროსი.
ეკონომიკის სამინისტროში ამჟამად პარლამენტის მიერ დაწუნებულ კანონპროექტში ცვლილებების შეტანაზე მუშაობენ. თუმცა, რა შესწორებებს შეიტანენ დოკუმენტში და როდის გადააგზავნიან საკანონმდებლო უწყებაში, ჯერ უცნობია.
ნონა ქვლივიძე
