მიწის აზომვა მხოლოდ სერთიფიცირებულ პირებს შეეძლებათ
ამზომველებს მომსახურების საფასურს მთავრობა დაუდგენს
„კომპანიების უმრავლესობა მიწას ხელსაწყოების გარეშე, ოფისიდან გაუსვლელად ზომავს, რაც გადაფარვებს იწვევს“
იმის გამო, რომ მიწის კადასტრი მოუწესრიგებელია, ათასობით მესაკუთრემ დღემდე არ იცის მისი ნაკვეთის რეალური ფართობი. მიწის ნაკვეთების ზუსტი საზღვრების დადგენა ვერ ხერხდება, ადგილი აქვს მომიჯნავე ფართობების გადაფარვას, რაც ხშირად მეზობლებს შორის დაპირისპირებისა და სასამართლო დავების მიზეზი ხდება. იმ მიწების დიდი ნაწილიც, რომელიც ოფიციალურად რეგისტრირებულია (არსებული მონაცემებით, მთლიანი ფართობების 20%–ია რეგისტრირებული), არასწორადაა აზომილი. თავის დროზე, მოქალაქეებზე მიწებზე საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტები ისე გაიცა, რომ მას საკადასტრო მონაცემები თან არ ახლდა, რამაც მიწების აღრიცხვის მიმართულებით კიდევ უფრო დიდი გაუგებრობები შექმნა.
გასულ წლებში მიწის ნაკვეთის ნახაზი ან გამიზნულად იყო გაყალბებული (მფლობელებმა მათი ფართი მომიჯნავეების ხარჯზე გაიზარდეს), ან მისი ზუსტი საზღვრები ამზომველის მიერ დაშვებული შეცდომების გამო დაირღვა. მიწის კადასტრთან დაკავშირებული პრობლემის ერთ–ერთ მიზეზად ამზომველები დაასახელა იუსტიციის მინისტრმაც.
“ჩვენ ამზომველების პრობლემაც გვაქვს. არიან კარგი ამზომველები და არიან ამზომველები, რომლებიც აბსოლუტურად უპასუხისმგებლოდ ეკიდებიან ამ საქმეს და შემდეგ მოქალაქეს ამზომველის შეცდომების გამო სასამართლოში სიარული უწევს. ვმუშაობთ იმაზეც, თუ როგორ გავასწოროთ ის ფინანსური ბარიერები, რომლებიც სოფლად თუ ქალაქად მცხოვრებთ ხელს უშლის საკუთრების დარეგისტრირებაში", - განაცხადა თეა წულუკიანმა კერძო საამზომველო კომპანიებთან 1 მარტს გამართული შეხვედრის დროს.
მთავრობამ გადაწყვეტა საამზომველო სფეროში რეგულაციები შემოიღოს. ინიციატივა ამზომველების სერთიფიცირებას და ლიცენზირებას ითვალისწინებს. საამზომველო საქმიანობით დაკავებულ პირებს მიწის საერთაშორისო სტანდარტის ხელსაწყოებით აზომვის ვალდებულებას დააკისრებენ. ახალი მოთხოვნები სავარაუდოდ 1 სექტემბრიდან უნდა ამოქმედდეს. ამის შემდეგ საჯარო რეესტრი არასერთიფიცირებული ამზომველის ნახაზს აღარ მიიღებს.
"საამზომველო საქმიანობის რეგულირების ახალი წესები იმ საკანონმდებლო პაკეტში შევიდა, რომელსაც იუსტიციის სამინისტრომ ეკონომიკის სამინისტროსთან ერთად მოამზადა. ცვლილებებმა მრეგისტრაციასთან დაკავშირებული პრობლემები უნდა მოაგვაროს. აღნიშნული ცვლილებების კანონპროექტი პარლამენტში გასული წლის დეკემბერში შეიტანეს, თუმცა, ის კანონმდებლებმა დაიწუნეს და მთავრობამ მასში შესწორებები შეიტანა. „მოვამზადეთ საკანონმდებლო პაკეტი, იმისთვის, რომ კერძო პირებმა შეძლონ უფრო მარტივად დაირეგისტრირონის მიწები, რომელთაც აქამდე საბუთების ნაკლებობის, ხარვეზების ან თუნდაც საფასურების გამო ვერ ირეგისტრირებდენ. ეს იქნება კომპლექსური პროექტი, რომ კერძო საკუთრებაში მიწების დარეგისტრირება წახალისდეს და გამარტივდეს. ამის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი კომპონენტია სწორი აზომვითი ნახაზი. ამზომველები,რომლებიც ამ პროექტში სახელმწიფოს პარტნიორები უნდა იყვნენ, დღეს, სამწუხაროდ, მიწას სხვადასხვა ხელსაწყოთი ზომავენ, იმიტომ, რომ არ არსებობს ერთიანი სტანდარტი. ეს კი იწვევს უზუსტობებს, რაც მოქალაქეს აზარალებს. ჩვენ გვინდა, რომ მომსახურების საფასური გონივრული გახდეს“,− განაცხადა იუსტიციის მინისტრმა.
მოქმედი კანონმდებლობით, საამზომველო საქმიანობა არ რეგულირდება. ამზომველ ფირმებს არც საქმიანობის ლიცენზია და არც სპეციალური ხელსაწყოების გამოყენება მოეთხოვებათ. კანონმდებლობით არ არის დადგენილი აზომვითი საქმიანობის ერთიანი სტანდარტი და მათ მიერ შედგენილი საკადასტრო ნახაზის სიზუსტესაც არავინ ამოწმებს.
ევროპის ქვეყნებში საამზომველო საქმიანობა ზუსტად და მკაცრად რეგულირებული პროფესიაა. ევროპული ქვეყნები მკაცრი რეგულირებით არასწორად შედგენილი საკადასტრო აზომვითი ნახაზის შედგენისგან თავს იზღვევენ, რომ შემდეგ ეს საკუთრების უფლების დარღვევის წინაპირობა არ გახდეს.
ვინ ზომავს მიწას
ამზომველის სწავლების და კვალიფიკაციის ამაღლების მიზნით ტრეინინგის გავლა და დამადასტურებელი სერთიფიკატის აღება ნებაყოფლობითია. ამჟამად ამზომველებზე სერთიფიკატების გაცემა „შემფასებელთა და ექსპერტთა პროფესიული განვითარების ცენტრს“ შეუძლია. შემფასებელთა და ექსპერტთა პროფესიული განვითარების ცენტრი საქართველოს აკრედიტაციის ეროვნული ორგანოს -აკრედიტაციის ცენტრის მიერ არის აკრედიტებული და სერთიფიკატს გასცემს საერთაშორისო სტანდარტით – ISO/IEC 17024:2010.
მსურველებისთვის ცენტრს აქვს პროფესიული მომზადების სპეციალურ პროგრამა. 1–თვიანი ან 1,5 –თვიანი პროგრამა 1170 ლარი ღირს. პროგრამის გავლის შემდეგ მსმენელებს შეუძლიათ გაიარონ სერტიფიცირება და მიიღონ საერთაშორისო სტანდარტების შესაბამისი უძრავი ქონების შემფასებლის სერტიფიკატი. სერტიფიცირება ორეტაპიანია: 1. ტესტირება, რომელიც უძრავი ქონების აზომვასთან დაკავშირებულ საკითხებს მოიცავს. და მეორე ეტაპი–კონკრეტული ობიექტის აზონვითი ნახაზისა და საკადასტრო რუქის შედგენა. ორივე ეტაპის გავლის შემდეგ ცენტრი უძრავი ქონების ამზომველს სერთიფიკატს აძლევს. სერტიფიკატის საფასური 400 ლარია. „შემფასებელთა და ექსპერტთა პროფესიული განვითარების ცენტრში“ ამბობენ, რომ უძრავი ქონების შემფასებლის პროფესიის ათვისების მსურველთა რიცხვი მცირეა და შესაბამისად სერთიფიკატებზე მოთხოვნაც თითქმის არ არის.
მიწისა და უძრავი ქონების პროფესიონალთა ასოციაციის ხელმძღვანელი ალექსანდრე გვარამია ამბობს, რომ ამზომველზე, რომელიც მაღალი კვალიფიკაციის დამადასტურებელ დოკუმენტს ფლობს, ბაზარზე მოთხოვნა არ არის, ამიტომ დოკუმენტში ფულს არავინ იხდის.
საამზომველო სფეროს რეგულაციის აუცილებლობაზე საუბრობენ სერთიფიცირებული ამზომველები.
„გეოდეზია ერთ დროს ჩვენთან მაღალ დონეზე იყო. შემდეგ ეს სფერო დაინგრა და შესაბამისი ინსტიტუტებიც გაუქმდა. მოგვიანებით ქვეყანაში დონორი ორგანიზაციები შემოვიდნენ და კადასტრის საკითხებზე ისინი მუშაობდნენ. KFW-მ თავი მოუყარა ყველა დონორის პროექტს და საჯარო რეესტრს გადასცა. ამ ინფორმაციის დამუშავება და გამოყენება საჯარო რეესტრმა ვერ შეძლო, რადგან იმ დროისთვის საკმაოდ სუსტი იყო. მერე საჯარო რეესტრი განვითარდა, დღეს ის სტრუქტურულად და ტექნიკურად ძლიერი სამსახურია. მაგრამ მეორე მხარე– კერძო სექტორი, ძალიან სუსტ რგოლად დარჩა. დღეს ისინი ერთმანეთს ვეღარ აბალანსებენ.
წინა ხელისუფლების დროს ამზომველების სერთიფიცირება საერთოდ გააუქმეს. ამან გამოიწვია გადაფარვები, მიწაზე დავები, რის გამოც სავალალო მდგომარემაში ვართ. ეს ყველაფერი უკონტროლობის შედეგია. ყველა ქვეყანაში არსებობს რეგულაცია და სერთიფიცირება. ახლა სახელმწიფო, როგორც იქნა, მივიდა იმ დასკვნამდე, რომ აუცილებლად უნდა მოხდეს სერტიფიცირება. როგორც ექიმს სჭირდება ლიცენზია და ამის გარეშე ვერ უმკურნალებს ავადმყოფს, ასევე აუცილებელია, რომ შესაბამის საბუთს ფლობდეს ამზომველი. არ შეიძლება სახლს აშენებდეს ის, ვისაც შესაბამისი ცოდნა არ აქვს. არ შეიძლება სახლი რომ აშენდება, ვიღაც მიდიოდეს და მხოლოდ გარეგნულად ათვალიერებდეს. საფეხური დარღვეულია თუ ღიობი 5 სმ–ით მეტია, ამის რეგულაცია არ ხდება და ამიტომ ჩვენი სფერო უკან მიდის“, –ამბობს ნიკოლოზ ჭეიშვილი, კომპანია „თბილისი–ჯგუფის“ დამფუძნებელი.
დღეისათვის ბაზარზე 400–მდე საამზომველო ფირმა მუშაობს. მათი უმეტესობა თბილისშია თავმოყრილი. ფირმების მომსახურების ფასები განსხვავებულია და 40–დან 300 ლარამდე მერყეობს. როგორც ამ სფეროს სპეციალისტები ამბობენ, ბევრ ამზომველს სათანადო ხელსაწყო არ აქვს, ბევრიც ნახაზს ოფისიდან გაუსვლელად ადგენს, ამიტომ დანახარჯები ნაკლები აქვს და შესაბამისად მათი მომსახურების საფასურიც დაბალია.
საამზომველო კომპანია შპს „სითიჯი“ –ის ხელმძღვანელო ვეფხია პატაშური ამბობს, რომ სერთიფიცირებასთან ერთად საამზომველო ფირმებს თანამედროვე აპარატურის გამოყენების ვალდებულებაც უნდა ჰქონდეთ, რომელიც საჯარო რეესტრში იქნება დარეგისტრირებული.
„სერთიფიკატის ქონა და ადგილზე, ველზე მუშაობის პრინციპი და სიზუსტე სხვადასხვა რამეა. შესაძლოა სერთიფიცირებული იყოს ამზომველი, თეორიული ცოდნა და პრაქტიკული გამოცდილებაც ჰქონდეს, მაგრამ სიზუსტეს ვერ ინარჩუნებდეს. გადამზადება და სერთიფიცირება უცხოელ სპეციალისტებთან გავიარე, მაგრამ კარგი აპარატი რომ არ მქონოდა, ჩემი ცოდნა ნულის ტოლი იქნებოდა. თანამედროვე GPS თუ პრაქტიკაში არ დანერგე, ისე სერთიფიცირებას აზრი არ აქვს.დღეს ბევრი აპარატის გარეშე, ხელით ზომავს, განსაკუთრებით რეგიონებში. შეიძლება აპარატით ერთი ნაკვეთი სწორად გაიზომა, მაგრამ მისი მომიჯნავე მიწა სხვამ არაზუსტად გაზომა. ამით მან მიწის ზუსტი ზომებით დარეგისტრირებას ხელი შეუშალა. ასეთი პრობლემების გამო საშინელებები ხდება. ერთ ნაკვეთს რომ ვზომავთ, გვერდით მდებარე ნაკვეთების აზომვაც გვიწევს, სხვაგვარად ჩვენ მუშაობას აზრი ეკარგება. მესაკუთრეებსაც, მიწის პრობლემები რომ გაასწორონ, დიდი ხარჯის გაწევა უწევთ. ცოტა ხნის წინ კოჯორში ავზომე მიწის ნაკვეთი. აპარატმა მიჩვენა, რომ საცხოვრებელი სახლის მდებარეობა ნახაზზე დატანილს რამდენიმე მეტრით ასცდა. მესაკუთრე ხშირად ვერ ხვდება, რომ ეუბნები, რომ მისი სახლი სინამდვილეში სხვაგან დგას. ამის გამო მოქალაქეებთან პრობლემები გვექმნება. პრობლემები იქმნება იმ ამზომველ კომპანიასთანაც, ვინც ეს ნაკვეთი ადრე აზომა. მეზობლები 10 სმ–ის გამო ერთმანეთს არ ინდობენ. მით უმეტეს, როცა ცდომილება რამდენიმე მეტრზე მეტია. წყნეთში მიწის ნაკვეთები თითქმის მთლიანად დამახინჯებულია. ბორჯომში ავზომე მიწის ნაკვეთი და 12 მეტრიანი ცდომილება მიჩვენა. ადგილობრივ ამზომველებს რომ ვკითხეთ შეცდომის მიზეზი, გვიპასუხეს – როგორც გვინდა ისე ვზომავთ, საჯარო რეესტრი გვირეგისტრირებს და რა პრობლემააო. ასეთებს არ უნდა მისცენ აზომვლის უფლება, რომ მიწის პრობლემები ერთხელ და სამუდამოდ გამოსწორდეს. კანონში თუ ჩაიწერება, რომ აზომვა ზუსტი ინსტრუმენტით მოხდეს, ფირმები იძულებულები იქნებიან შეიძინონ და ხალხის წვალებაც დამთავრდება“, – ამბობს ვეფხია პატაშური.
განსხვავებული ფასები და არათანაბარი კონკურენცია
კიდევ ერთი პრობლემა, რაზეც სერთიფიცირებული ამზომველები საუბრობენ, მომსახურების ფასებს შორის არსებული დისბალანსია, რაც კონკურენციის არსებობას გამორიცხავს. ცვლილებები მომსახურების ფასებსაც შეეხება. აზომვითი სამუშაოებისთვის ფიქსირებული ფასები(ნიხრები) დადგინდება.
„ვინც ველზე არ გადის, ხარჯიც არ აქვს, ამიტომ მისი ფასი დაბალია, –ამბობს ნიკოლოზ ჭეიშვილი,
–როგორ, ოფისიდან გაუსვლელად ადგენენ ნახაზს?
–დიახ, ძალიან ბევრი მუშაობს ასე. თბილისის ოფისიდან შეუძლიათ ნებისმიერ რეგიონში არსებული მიწის ნახაზი დახატონ. კონკურენციაზე როგორ შეიძლება ლაპარაკი, როცა ერთი კომპანია სტანდარტულ ნახაზს 40–50 ლარად აკეთებს და მეორესთან 200–250 ლარი ღირდეს. სულ 20–30 კომპანია იქნება ბაზრზე, რომელიც მოთხოვნებს მეტნაკლებად აკმაყოფილებს და ძირითადად თბილისშია თავმოყრილი. ჩვენი მომსახურების ფასი დამოკიდებულია სად მიდიხარ, რა სირთულის ობიექტია ასაზომი, რამდენი თანამშრომელი გჭირდება, ამას ტრანსპორტირების და სხვა ხარჯები ემატება და ცოტაც მოგება.
თუმცა, კლიენტმა თუ იცის, რომ ვიღაც 40 ლარად აკეთებს, ჩვენთან რა თქმა უნდა, არ მოვა. ჩვენ საინჟიონრო–გეოდეზიურ სამუშაოებსაც ვახორციელებთ, თორემ მარტო საჯარო რეესტრის კუთხით რომ ვმუშაოებდეთ, კომპანია 10 წლის წინ იქნებოდა დახურული. შეუძლებელია ამ პირობებში განვითარდეს ეს სფერო. მაგალითად, შვედეთში კადასტრი სახელმწიფო სტრუქტურაშია და ნახაზი საშუალოდ 10 ათას ლამადე ღირს.
ფასის რეგულაციას აჯობებს სახელმწიფო კომპანიებს აპარატურის შეძენაში სწავლებაში, განათლებაში დაეხმაროს, სტიმული მისცეს, რომ მოემზადონ, სერთიფიკატი აიღონ და შემდეგ საკუთარ თავზე თვითონ იზრუნებენ.
ბევრმა სახელმწიფო სტრუქტურამ თავისი საამზომველო კომპანია შექმნა და თვითონ მუშაოებენ. ეს პირდაპირ აზიანებს ბიზნესს. ვერ ხვდებიან, რომ ვინც სახელმწიფო ბიუჯეტიდან იღებს ხელფასს, მათ კვებავს ბიზნესი და როცა ბიზნესს კლავ, იმ ტოტს ჭრი, რომელზეც ზიხარ. ისინი იმას კი არ უნდა ფიქრობდნენ, რომ თავის სტრუქტურაში შექმნან ასეთი კომპანიები და ამით ერთი–ორი კაპიკი დაზოგონ, არამედ უნდა იზრუნონ, რომ ბიზნესი განვითარდეს, რომელიც მეტ გადასახადებსაც გადაიხსის და ეკონომიკასაც გააძლიერებს“.
რა ხელსაწყოებით ხდება მიწის აზომვა
აზომვითი სამუშაებისთვის ორი ტიპის ხელსაწყო გამოიყენება: მაღალი სიზუსტის გეოდეზიური GPS, რომელიც ობიექტს ღია სივრცეში ზომავს და ელექტროტაქეომეტრი, სადაც დახურული სივრცეა. როგორც სპეციალისტები ამბობენ, ამზომველისთვის ორივე ხელსაწყო აუცილებელია, წინააღმდეგ შემთხვევაში ზუსტი ანაზომის გააკეთება შეუძლებელია.
ბაზარზე ამჟამად ორივე სახის აზომვითი ხელსაწყოების შეძენაა შესაძლებელია. საქართველოში თითქმის ყველა გიგანტურ კომპანიას ჰყავს წარმომადგენელი. მათ შორის არის შვეიცარიული Leica, ამერიკული Trimble, იაპუნური Topcon, იტალიური Stonix.
GPS-ის ფასი 7,5 ათასი დოლარიდან იწყება და 30 ათასი დოლარსაც აღწევს, ხოლო ელექტროტაქეომეტრის მინიმალური ფასი 5 ათასი დოლარია. თითოეულ აპარატს ინდივიდუალური პინ–კოდი აქვს. სერთიფიცირებული ამზომველები ამბობენ, რომ საჯარო რეესტრმა თითოეული აპარატის პინ–კოდი უნდა დაარეგისტრიროს და შესაბამისად გააკონტროლოს.
საჯარო რეესტრმა 2011 წლიდან ქვეყნის მასშტაბით ე.წ. კორს სისტემით აღჭურვილი მუდმივმოქმედი რეფერენს–სადგურები დაამონტაჟა ამ სადგურეებიდან მიღებული სიგნალის მეშვეობით თანამედროვე საამზომველო აპარატურას მუშაობა ქვეყნის ყველაზე პერიფერიულ ადგილზეც შეუძლია. სადგურების დამონტაჟება სახელმწიფო ბიუჯეტს საკმაოდ ძვირი დაუჯდა. თუმცა, მისი არსებობა აზრს კარგავს, რადგან რეგიონებში ხშირ შემთხვევაში აზომვა კვლავაც ხელით ხდება.
მიწისა და უძრავი ქონების პროფესიონალთა ასოციაციის ხელმძღვანელი ამბობს, რომ როდესაც სახელმწიფო საამზომველო საქმიანობაზე რეგულაციას დააწესებს, თავისთავად შემოწმებელი სამსახურიც ეყოლება. საჯარო რეესტრს აქვს გეოდეზიის სამსახური, აქვს აპარატურა, ინსტრუმენტები და შეუძლიათ გააკონტროლონ ვინ რას და როგორ აკეთებს და შეუძლია ამ საქმიანობას გაუწიოს ინსპექტირება.
ნონა ქვლივიძე
